대구지방법원 2025타경5359. 경북 예천군 호명읍 산합리 골드온천타워 1층 115호로, 감정평가서상 근린생활시설(현재 공실)로 이용되는 집합건물입니다. 정영기 씨가 2020년 1월 20일 매매대금 428,000,000원에 취득했고, 2020년 2월 5일 소유권이전과 함께 안동농업협동조합 앞으로 채권최고액 576,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤에 설정된 가압류와 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계 자체는 단순한 편입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 사항이 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 공실이라는 사실이 곧바로 명도·임대 위험이 전혀 없다는 뜻은 아닙니다. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 구조 및 수리 상태를 구체적으로 확인하지 못했고, 임대관계 역시 미상으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5359 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1404 골드온천타워 1층 115호 도로명: 경상북도 예천군 호명읍 새움3로 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설(현재 공실) · 대지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상 10층 건물 중 1층 · 강화유리 및 새시창 · 급배수·난방·냉방·소화전·화재탐지·승강기 설비 |
| 소유자 | 정영기 (2020.01.20 매매 · 거래가액 428,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 240,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안동농업협동조합 / 621,159,376원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 점유·임대 조사 | 공실 상태 · 임차인 없음 · 임대관계 미상 · 내부 확인 제한 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020년 2월 5일 설정된 안동농업협동조합 근저당권 576,000,000원입니다. 이 근저당권은 골드온천타워 1층 113-2호와 공동담보로 등기돼 있습니다. 말소기준 뒤의 양서농업협동조합 가압류 48,332,561원, 주택도시보증공사 가압류 130,000,000원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
메리츠캐피탈주식회사 가압류 24,100,874원은 2021년 12월 24일 해제로 말소됐고, 경기신용보증재단 가압류 37,508,800원도 2022년 8월 4일 말소됐습니다. 2021년 4월 26일 개시된 종전 임의경매는 취하되어 2022년 7월 14일 경매개시결정등기가 말소됐으며, 현재 사건은 2025년 6월 26일 새로 개시된 임의경매입니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다
이 물건의 감정가는 343,000,000원이고, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 240,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 등기부에 기록된 2020년 매매 거래가액은 428,000,000원이지만, 이 금액은 현재 시장가격을 직접 보여주는 최근 비교거래가 아닙니다.
따라서 현재 최저가가 과거 거래가나 감정가보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트가 확정됐다고 볼 수 없습니다. 현재 공실인 근린생활시설은 실제 내부 상태, 가능한 업종, 관리비, 공실 기간, 예상 임대료와 주변 상가 거래가격을 확인해야 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 240,100,000원 | 235,938,600원 | 580,003,635원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 168,070,000원 | 164,917,020원 | 651,025,215원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 117,648,999원 | 115,201,913원 | 700,740,322원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 240,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,161,400원 |
| 1. 근저당 · 안동농업협동조합 | 576,000,000원 | 235,938,600원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 2021.12.24 말소 | 24,100,874원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 양서농업협동조합 | 48,332,561원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 2022.08.04 말소 | 37,508,800원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 815,942,235원 중 집행비용을 제외한 채권자 예상배당은 235,938,600원이며, 현재 회차 미배당은 580,003,635원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됐습니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북도서관 북측에 있는 골드온천타워 1층으로, 도청신도시 중심상가지대에 위치합니다. 주변은 집합상가·아파트단지·공공시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 근린생활시설로 이용되는 공실 상태였습니다. 내부는 폐문으로 구체적인 구조와 수리 상태를 확인하지 못했습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 자체 주차장을 운영하며, 인근 간선도로에 시내버스가 운행됩니다.
- 도로 조건. 남측으로 폭 약 50미터 광대로, 북서측으로 폭 약 30미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대지 전체 면적은 1,899.1㎡이며 상업용 부지로 이용됩니다. 토지 형태는 사다리형·평지이고 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구·온천공보호구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 여부 재확인. 매각물건명세서에는 공실로 기재됐지만, 매각기일 전 현장 방문을 통해 실제 점유자·집기·출입 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부 구조와 수리 상태를 확인하지 못했습니다. 누수·설비·마감·원상복구 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 임대수익 검증. 임대관계가 미상이고 최근 거래 비교자료도 없으므로 주변 1층 근린생활시설의 보증금·임대료·공실 기간을 별도로 조사해야 합니다.
- 공동담보 확인. 안동농업협동조합 근저당권은 골드온천타워 1층 113-2호와 공동담보로 등기돼 있으므로 관련 등기와 배당관계를 원본에서 확인하세요.
- 용도·업종 검토. 일반상업지역과 온천공보호구역 등 토지이용계획을 확인하고, 계획한 업종의 인허가 가능 여부를 검토하세요.
- 관리비 확인. 공실 상가의 관리비 체납 여부와 공용부분 부담, 주차장 운영 조건을 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 현황을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건은 말소기준권리보다 앞선 인수권리가 없고, 법정지상권과 임차인 인수 문제도 확인되지 않아 권리 측면에서는 비교적 단순합니다. 낙찰자가 떠안을 것으로 계산된 금액도 0원입니다.
그러나 현재 공실인 근린생활시설이고 내부 상태와 임대관계가 구체적으로 확인되지 않았습니다. 최저매각가는 감정가의 70%인 240,100,000원이지만, 최근 거래가격이나 임대수익 자료 없이 감정가 할인율만으로 가격 매력을 확정할 수는 없습니다. 권리는 합격, 가격과 수익성은 현장 검증 후 판단. 이 사건의 핵심은 인수 위험보다 공실 상가의 실제 가치와 재임대 가능성입니다.