수원지방법원 2024타경11787. 화성시 영천동 으뜸유-테크밸리 1층 110호로, 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2020.07.14. 설정된 서울경기양돈축산업협동조합의 채권최고액 426,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 후순위 근저당 120,000,000원이 추가로 설정되어 있고, 2024.10.18. 같은 조합이 임의경매를 신청했습니다. 두 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 권리관계가 단순한 물건으로 단정하기는 어렵습니다. 2024.02.22. 조인익 명의의 상가건물임차권 30,000,000원이 등기됐고 이후 확정일자와 사업자등록신청일자가 경정됐습니다. 등기된 임차권 자체는 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸 표시가 되어 있지만, 임대차의 대항력 여부는 미상입니다. 따라서 배당모형상 인수액 0원과 별개로 임차권의 선후관계 및 매각물건명세서 내용을 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11787 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 559, 1층110호 (영천동, 으뜸유-테크밸리) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상9층 건물 내 1층 110호 |
| 소유자 | 오건석 |
| 감정가 / 최저가 | 819,000,000원 / 819,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 466,002,027원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 특이사항 | 등기사항전부증명서상 대지권 미등재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차권은 별도 확인
2017년과 2019년에 설정됐던 우리은행·정만석·김순재의 근저당권은 이후 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.07.14. 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권이며, 같은 날 설정된 후순위 120,000,000원 근저당과 2024.10.18. 경매개시결정, 2024.02.22. 등기된 조인익의 임차권은 등기 순위상 말소기준 이후입니다.
② 임차관계 — 실제 확인 대상은 조인익 1명
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 조인익 | 전유부분 건물의 전부 | 30,000,000원 | 사업자등록신청 2020.11.20 점유개시 2020.12.01 확정일자 2023.12.22 임차권등기 2024.02.22 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
등기된 보증금은 30,000,000원이고 배당요구도 접수된 것으로 나타납니다. 2026.06.15. 경정으로 확정일자가 2023.12.22.로, 2026.07.22. 경정으로 사업자등록신청일자가 2020.11.20.로 정리됐습니다. 뒤의 두 등기는 별도의 임차인을 추가한 것이 아니라 기존 임차권의 경정으로 보는 것이 자연스러우므로, 확인되는 실제 임차권자는 조인익 1명입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 신건 8.19억의 적정성은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 819,000,000원으로 신건입니다. 다만 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 819,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,590,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 426,000,000원 | 426,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 262,410,000원 |
제공된 배당 시나리오 기준으로 신건에서는 두 근저당의 채권최고액 합계 546,000,000원이 전액 배당되고 262,410,000원이 남습니다. 다만 이 표는 당해세 및 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치이므로, 조인익 임차권의 실제 배당순위가 확인되면 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 으뜸유-테크밸리 지하2층/지상9층 건물의 1층 110호입니다.
- 주위환경. 치동중학교 북측 인근으로 상업용 건물·아파트형 공장·아파트 단지가 혼재한 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 동측·남측·서측으로 각각 왕복 4차선·2차선·2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적 2,411.2㎡, 공시지가 1,962,000원/㎡, 지목은 공장용지입니다.
- 규제. 지구단위계획구역·벤처기업육성촉진지구·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 특이사항. 위반건축물 표시는 없으나 등기사항전부증명서상 대지권이 미등재된 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 대항력 확인. 조인익의 임차권등기 자체는 말소기준 이후지만 실체 임대차의 대항력은 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 원문을 대조하세요.
- 대지권 확인. 대지권 미등재 사유와 매각대상에 포함되는 토지 권원의 범위를 반드시 확인하세요.
- 배당표 재검증. 현재 추정표에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 819,000,000원의 시장 대비 수준은 판단할 수 없습니다.
- 용도 확인. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며 주변도 상업용 건물과 아파트형 공장이 혼재합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 계산”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건은 말소기준이 명확하고 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 그러나 조인익 임차권의 대항력은 확정되지 않았고, 건물에는 대지권 미등재라는 별도 확인사항이 있습니다. 여기에 최근 실거래 근거도 없어 신건 819,000,000원의 가격 경쟁력까지 판단할 수 없는 상태입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “후순위 권리가 소멸한다”는 사실보다 임차권의 실체와 대지권 범위를 원본에서 확정하는 것입니다.
