수원지방법원 2024타경76623. 수원시 팔달구 인계동 ‘인계 파밀리에’ 102동 2층 203호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김재환이며, 2013년 11월 22일 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2021년 4월 27일 주식회사페퍼저축은행 근저당권 573,600,000원입니다. 그 뒤의 페퍼저축은행 추가 근저당권과 가압류·압류, 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매수인 관점의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 예상 인수액은 0원입니다. 둘째, 현재 최저가 510,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 554,000,000원의 92.1%입니다. 최신 실거래도 2026년 9월 550,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 신건임에도 최근 시세 평균보다 낮은 가격대에서 출발하지만, 2층 물건이라는 개별 조건과 세금 우선배당 변수까지 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경76623 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 세지로 211, 102동 2층203호 (인계동,인계 파밀리에) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.98㎡ · 방3·주방/식당·거실·화장실2 · 19층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김재환 |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 510,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 페퍼저축은행 / 605,900,699원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 사용승인일 / 세대수 | 2009.06.04 / 431세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계액도 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 현장과 집행기록에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상 핵심은 2021년 4월 27일 페퍼저축은행 근저당권이며, 이후 설정된 44,400,000원·62,400,000원·43,200,000원의 추가 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가 510,000,000원 vs 최근 평균 554,000,000원
인계파밀리에 동일 면적대 실거래는 최근 12개월 기준 12건이며 평균 554,000,000원입니다. 현재 최저가 510,000,000원은 이 평균의 92.1%입니다. 최신 거래는 2026년 9월 550,000,000원이고, 같은 2층 거래로는 2026년 6월 528,000,000원이 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.97㎡ | 3 | 550,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 7 | 550,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 17 | 585,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 16 | 565,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 17 | 570,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 7 | 575,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 7 | 575,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 10 | 540,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 2 | 528,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 11 | 565,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 13 | 540,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 4 | 505,000,000원 |
| 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 554,000,000원 |
표본의 최저 거래는 505,000,000원, 최고 거래는 585,000,000원입니다. 따라서 최저가 510,000,000원이 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 모든 호수 대비 일률적으로 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 특히 이 물건과 동일한 2층 거래가 528,000,000원으로 존재하므로 층·향·내부상태를 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 510,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,500,000원 |
| 2. 을구 28번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 573,600,000원 | 502,500,000원 |
| 3. 을구 30번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 44,400,000원 | 0원 |
| 4. 을구 31번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 62,400,000원 | 0원 |
| 5. 을구 32번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 43,200,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 199,227,784원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,939,268원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 김보경 | 12,285,885원 | 0원 |
| 9. 갑구 11번 가압류 · 김기수 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 972,052,937원 중 예상 배당액은 502,500,000원이며, 미배당은 469,552,937원입니다. 신청채권자 청구액은 605,900,699원이고 현재 회차 예상배당액은 502,500,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인계초등학교 남서측 인근에 위치하며 아파트단지, 근린생활시설 및 주택이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 매교역이 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3, 주방/식당, 거실, 화장실2 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 내 2층 203호이며 사용승인일은 2009.06.04입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 정비구역(재건축), 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 거래성. 431세대 단지이며 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있는 경우 배당 순위가 달라질 수 있으므로 세목과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 저층 가격 보정. 동일 2층 거래가 528,000,000원으로 확인됩니다. 전체 평균만 보지 말고 2층이라는 조건을 함께 반영해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2021.04.27 페퍼저축은행 근저당권입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사의 최신본을 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 배당표 유의. 현재 예상배당에는 당해세가 반영되지 않아 실제 채권자별 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격·점유·세금 확인이 핵심
이 사건은 확인된 임차인 인수액이 없고, 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 510,000,000원은 최근 12개월 평균 554,000,000원의 92.1%이고, 최신 실거래 550,000,000원보다도 낮은 구간입니다. 다만 실거래 범위가 505,000,000원부터 585,000,000원까지 형성돼 있고, 같은 2층 거래가 528,000,000원으로 존재합니다. 여기에 임대관계 미상과 세금 압류의 우선배당 여부를 확인해야 하므로, 권리 인수 부담은 낮되 실제 입찰 판단은 저층 가격·점유·당해세 확인까지 마친 뒤 내려야 하는 사건입니다.
