수원지방법원 2025타경1288. 용인시 처인구 포곡읍 삼계리 ‘계수마을수목원우림필유’ 104동 3층 301호, 전용 59.9922㎡ 아파트입니다. 현 소유자 박서아는 2023.11.18 매매를 원인으로 2024.01.15 소유권을 이전받았고 거래가액은 200,000,000원입니다. 같은 날 국민은행 근저당이 2건 설정됐으며, 이 중 을구 7번 79,200,000원 근저당이 말소기준권리입니다.

그 뒤 삼성카드·현대카드·롯데카드·우리카드·케이비국민카드의 가압류가 순차적으로 등기됐고, 2025.06.05 국민은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 을구 8번 88,000,000원 근저당은 2024.11.15 한국주택금융공사로 이전됐지만, 그 기초가 되는 을구 8번 근저당 역시 말소기준 이후 권리입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조

핵심은 2024.01.15 을구 7번 국민은행 근저당 79,200,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 같은 날 뒤이어 설정된 을구 8번 근저당 88,000,000원과 이후 가압류들은 배당 여부와 별개로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 채권자가 배당에서 전액을 회수하지 못해도 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’이 더 중요하다

계수마을수목원우림필유는 346세대, 사용승인 관련 기준일은 2007.02.27이며, 비교 실거래는 대상과 면적이 매칭된 전용 59.99㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 211,750,000원이지만, 가격 판단은 더 최근의 최근 12개월 4건 평균 220,250,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선해서 볼 필요가 있습니다.

최저가 206,000,000원은 전체 평균 대비 97.3%지만, 더 중요한 최근 12개월 평균 대비로는 93.5%입니다. 또한 최근 구간은 이전 구간 대비 6.1%의 상승 추세가 제시돼 있어, 과거 거래가가 섞인 전체 평균만 보는 것보다 최근 거래 수준이 더 높습니다. 다만 대상은 3층이고 최신 거래는 15층이므로, 층·향·내부상태 등 개별 조건을 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)

채권자 총 청구액 274,032,104원 중 예상 배당액은 202,316,000원, 미배당액은 71,716,104원입니다. 미배당 발생과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항·실거래 기준)

• 입지. 용인삼계고등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 3층으로, 기본 급·배수·위생·난방·도시가스·소화전·승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 부정형 완경사 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,089,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·제한보호구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반 사항도 확인되지 않았습니다.
• 거래 흐름. 동일면적 실거래 12건 평균은 211,750,000원, 최근 12개월 4건 평균은 220,250,000원이며 최근 추세는 6.1% 상승으로 제시돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 을구 8번 권리이전 확인. 88,000,000원 근저당은 2024.11.15 한국주택금융공사로 이전된 이력이 있으므로 배당요구 및 채권관계 원문을 함께 대조하세요.
• 실거래 비교. 전체 평균 211,750,000원보다 최근 12개월 평균 220,250,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선 참고하되, 대상 3층과 비교층 차이를 반영하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 206,000,000원, 1회 유찰 시 164,800,000원, 2회 유찰 시 131,840,000원이며 각 시나리오의 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 미배당과 인수 구분. 채권자 미배당 71,716,104원은 그대로 매수인 부담이 되는 금액이 아닙니다. 말소 여부와 배당 부족을 혼동하지 않아야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 매각물건 관련 원문과 관리비 체납을 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — 권리는 정리형, 가격은 최근 실거래보다 낮은 신건

이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2024.01.15 국민은행 79,200,000원 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리분석 기준 실질취득은 현 최저가와 같은 206,000,000원입니다.

가격도 신건이라고 해서 최근 시세보다 높은 상태는 아닙니다. 206,000,000원은 최근 12개월 평균 220,250,000원의 93.5%이고 최근 거래 추세도 6.1% 상승으로 제시돼 있습니다. 다만 대상이 3층이라는 개별 조건과 임대관계 미상이라는 현장확인 요소가 남아 있으므로, 최종 판단의 승부처는 실제 점유 상태와 3층 개별 가치 확인입니다.