수원지방법원 2025타경55569. 화성시 반송동 동탄시범다은마을 메타역 롯데캐슬 305동 12층 1204호 아파트입니다. 현재 소유자는 이정환이며, 2021.12.24 소유권을 취득하면서 같은 날 신한은행에 채권최고액 440,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 권리가 이번 사건의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 인천원예농업협동조합 근저당 180,000,000원, 롯데오토리스 근저당 200,000,000원, 김환선 가압류 151,000,000원과 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차인 권현수의 전입일은 2024.01.18입니다. 말소기준권리인 신한은행 근저당보다 늦으므로 대항력은 없고, 배당요구는 2025.06.20 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 이 임차인의 점유가 매수인에게 보증금 인수로 이어지는 구조는 아닙니다. 따라서 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55569 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 101 동탄시범다은마을 메타역 롯데캐슬 305동 12층 1204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 18층 아파트 내 12층 1204호 |
| 소유자 | 이정환 · 2021.12.24 소유권이전 · 거래가액 818,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 706,000,000원 / 706,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 174,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.12.24 신한은행 근저당 440,000,000원입니다. 그 뒤인 2022.03.31 인천원예농업협동조합 근저당 180,000,000원, 2022.05.26 롯데오토리스 근저당 200,000,000원, 2024.11.22 김환선 가압류 151,000,000원 및 2025.04.17 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기 권리만 보면 낙찰자가 승계할 후순위 담보권·가압류는 없습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권현수 | 2024.01.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 2025.06.20 |
② 가격 비교 — 실거래 대신 회차별 미배당을 본다
감정가는 706,000,000원이고 신건이라 최저매각가도 같습니다. 단지 자료에는 429세대, 2007.01.25 준공으로 표시돼 있으나, 대상 전용면적과 직접 매칭되는 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 최근 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않고, 현재 회차와 유찰 시나리오의 자금 구조만 비교하는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 706,000,000원 | 696,540,000원 | 274,460,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 564,800,000원 | 556,752,000원 | 414,248,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 451,840,000원 | 444,921,600원 | 526,078,400원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 274,460,000원에서 414,248,000원, 526,078,400원으로 늘어납니다. 그러나 이 미배당은 후순위 채권자의 손실 문제이지, 낙찰자가 그 금액을 인수한다는 의미는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 706,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,460,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 440,000,000원 | 440,000,000원 |
| 3. 근저당 · 인천원예농업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 근저당 · 롯데오토리스주식회사 | 200,000,000원 | 76,540,000원 |
| 5. 가압류 · 김환선 | 151,000,000원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 김환선 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 706,000,000원 가정 시 총 채권액 971,000,000원 중 696,540,000원이 배당되고 274,460,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성금곡초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 18층 아파트 내 12층이며, 승강기·도시가스·공동현관 보안개폐설비·지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 중로, 동측으로 대로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며, 공시지가는 3,643,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 권현수는 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 대조. 최저가 706,000,000원을 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래와 직접 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 후순위 채권 오해 금지. 현재 회차에서 274,460,000원의 미배당이 생겨도 이는 낙찰자 인수액이 아닙니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 배당 변동 확인. 당해세와 임차인 최우선변제 가능성은 배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인 후
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.12.24 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 김환선 가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 권현수 역시 2024.01.18 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 계산상 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인이 필요합니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 신건 최저가가 706,000,000원이라는 사실만으로 싸다고 볼 수 없고, 직접 비교할 최근 동일평형 실거래 금액이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 매력을 평가해서도 안 됩니다. 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 최신 실거래 확인 뒤 판단해야 하는 신건으로 정리됩니다.
