수원지방법원 2025타경56146. 수원시 영통구 원천동 원천주공아파트 108동 3층 308호, 동일 평형 실거래 비교 기준 전용 41.3㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김민정으로, 2018.06.29 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 175,000,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 60,000,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2022.05.25 국민은행 근저당 960,000,000원이 설정됐고, 2024.07.03에는 안지연 명의의 주택임차권 126,000,000원이 등기됐습니다. 임차인의 주민등록일은 2020.07.03으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 배당요구도 접수돼 있습니다. 데이터상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56146 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 원천동 35 원천주공아파트 108동 3층308호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 층 / 동일평형 기준 | 지상15층 건물 내 3층 · 41.3㎡ |
| 소유자 | 김민정 · 2018.06.29 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 378,000,000원 / 378,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구액 130,758,076원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2018.06.29 설정된 우리은행 근저당 60,000,000원입니다. 이후의 국민은행 근저당, 주택임차권, 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.12.05에는 2018.05.17 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로, 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 관련 의무는 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안지연 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 126,000,000원 | 2020.07.03 / 2020.05.19 | 대항력 없음 배당요구 |
안지연의 임대차계약은 2020.05.16 1차, 2022.06.25 2차로 기재돼 있고 보증금은 126,000,000원입니다. 점유개시는 2020.06.29, 주민등록은 2020.07.03이며, 확정일자는 2020.05.19에 120,000,000원, 2022.06.27에 증액분 6,000,000원으로 기재돼 있습니다. 그러나 말소기준권리인 2018.06.29 우리은행 근저당보다 전입이 늦어 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 판정되어 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 3.78억은 최근 평균보다 높다
원천주공 동일 평형 41.3㎡의 최근 12개월 거래 12건을 보면 평균은 347,416,666원이고, 최신 거래는 2026.08의 348,000,000원입니다. 현재 최저매각가 378,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.8%로, 최근 시세보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 41.3㎡ | 3 | 348,000,000원 |
| 2026.06 | 41.3㎡ | 11 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 41.3㎡ | 11 | 344,000,000원 |
| 2026.05 | 41.3㎡ | 7 | 365,000,000원 |
| 2026.05 | 41.3㎡ | 8 | 340,000,000원 |
| 2026.04 | 41.3㎡ | 12 | 370,000,000원 |
| 2026.02 | 41.3㎡ | 15 | 350,000,000원 |
| 2026.02 | 41.3㎡ | 10 | 370,000,000원 |
| 2026.02 | 41.3㎡ | 11 | 270,000,000원 |
| 2026.01 | 41.3㎡ | 9 | 357,000,000원 |
| 2026.01 | 41.3㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2026.01 | 41.3㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 347,416,666원 |
최근 12건은 270,000,000원~370,000,000원 범위에서 거래됐고, 현재 감정가 378,000,000원은 최근 표본의 최고 거래가 370,000,000원보다도 8,000,000원 높습니다. 최신 거래 348,000,000원과 비교하면 30,000,000원 높은 수준입니다. 따라서 신건 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 378,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,092,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 960,000,000원 | 311,908,000원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 130,758,076원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 1,150,758,076원, 예상 배당액은 371,908,000원이며 미배당액은 778,850,076원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차별 가격·미배당 구조
| 현재 회차 | 378,000,000원 · 감정가 100% · 미배당 778,850,076원 · 매수인 인수 0원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 302,400,000원 · 감정가 80% · 미배당 853,391,676원 · 매수인 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 241,920,000원 · 감정가 64% · 미배당 913,024,956원 · 매수인 인수 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자 미배당은 커지지만, 이 사건의 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 물건의 회차별 판단은 인수금 증가 여부가 아니라 낙찰가와 최근 실거래의 관계가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원천중학교 서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다. 제반 입지조건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 단지 내 도로를 통한 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트구조 철근콩크리트슬래브지붕 지상15층 건물 내 3층 308호이며 사용승인일은 1987.07.14입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역을 포함하고, 과밀억제권역·도시교통정비지역·보호구역 등 다수의 토지이용계획 사항이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 3,261,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 주공 단지는 1,320세대이며 동일 평형 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 신건 최저가 378,000,000원은 최근 12개월 평균 347,416,666원보다 높습니다. 현재 회차에서는 시세 대비 가격 검토가 가장 중요합니다.
- 임차권 확인. 안지연의 보증금은 126,000,000원이지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구 접수도 확인돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.05 민간임대주택등기가 있으므로 입찰 전 등기 및 관련 법적 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 후순위 채권. 국민은행 근저당 960,000,000원 등 채권액이 매각대금을 크게 초과해 상당한 미배당이 발생하지만, 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 압류·세금. 2026.09.01 국 명의 압류가 있고 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2018.06.29 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차권자 안지연의 주민등록은 2020.07.03으로 후순위여서 대항력이 없습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 신건 가격 378,000,000원은 최근 12개월 평균 347,416,666원의 108.8%이고, 최신 거래 348,000,000원 및 최근 12건 최고 거래 370,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건은 권리 위험보다 가격 부담을 먼저 보는 물건입니다. 현재 회차에서 권리가 정리된다는 사실만으로 가격상 이점까지 있다고 보기는 어렵습니다.
