수원지방법원 2025타경56633. 영화동 한일코지세상 3층 302호, 감정평가상 단지형 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 등기부상의 현재 근저당이 아니라 2021.04.16 전입·점유를 시작한 임차인 이윤희입니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2021.07.06 고양세무서장의 압류인데, 임차인의 전입이 그보다 빨라 원칙적으로는 매각 후 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
하지만 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도 전 임차인 이윤희)가 2026.06.01 “임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 제공된 배당계산상 미배당액 12,586,000원은 룰상 인수액이지만, 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56633 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 영화동 342-5 한일코지세상 3층 302호 · 도로명 경기도 수원시 장안구 수성로340번길 49-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형 다세대주택 · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 중 3층 302호 |
| 소유자 | 이철웅 · 2021.05.07 소유권이전 · 거래가액 208,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 199,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 228,904,035원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약이 승부처
과거 수산업협동조합중앙회 근저당 140,400,000원은 2021.04.16 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계의 기준은 2021.07.06 국세 압류입니다. 이윤희의 전입·점유는 2021.04.16로 기준일보다 빠르고, 확정일자는 2021.03.10이므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 이후의 고양시·수원시 압류, 드림자산관리대부 가압류, 이번 경매개시결정 등은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이윤희 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.16 / 2021.03.10 | 208,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | HUG 양도 |
이윤희는 임차권등기가 2023.05.10 접수됐고 배당요구도 이루어졌습니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 “양도 전 임차인 이윤희”로 표시돼 있습니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 이 임차보증금과 연결된 양도 후 신청채권자입니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,586,000원 |
| 1. 임차인 이윤희 보증금(우선변제) | 208,000,000원 | 195,414,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 드림자산관리대부 | 23,324,724원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 228,904,035원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 확약서는 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 내용이므로, 그 미배당액이 그대로 매수인 실질 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건은 감정가와 신건 최저가가 모두 199,000,000원이고 아직 유찰이 없습니다. 하지만 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 실거래 수치가 제시돼 있지 않아, 199,000,000원이 시장가격보다 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 권리 인수가 사실상 해소됐다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 연결하면 안 됩니다.
1회 유찰 가정 매각가는 159,200,000원, 2회 유찰 가정은 127,360,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커져 실질취득액이 쉽게 내려가지 않지만, 이번 물건은 확약이 적용되므로 제공된 조건 아래에서는 낙찰가 하락이 곧 실질취득액 하락으로 연결됩니다. 다만 실제 시세와 비교하지 않은 상태에서 어느 회차가 저평가 구간이라고 단정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설이 포함된 5층 건물 중 3층 302호이며, 본 호는 감정평가상 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 영화동 행정복지센터 남서측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·관공서·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 건물상태. 기본적인 위생 급·배수, 개별난방, 승강기, 소방설비, 공동현관보안설비가 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문, 제출 주체와 적용 범위를 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 실행. 확약 내용대로 전액 변제 여부와 무관하게 을구 3번 주택임차권이 실제 말소될 수 있는 절차를 확인하세요.
- 세금 법정기일 확인. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있으므로 세목과 법정기일 확인이 중요합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 199,000,000원의 시세 우위는 확인되지 않았습니다. 동일·유사 다세대의 최근 거래와 매물가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기와 보증기관 양도 관계가 있는 만큼 현재 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 한 장의 확약서
표면만 보면 보증금 208,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 최저가 199,000,000원보다 보증금이 커 위험해 보이는 물건입니다. 실제로 제공된 신건 배당계산에서도 보증금 12,586,000원이 미배당됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 이 사건의 구조를 바꿉니다. 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에 이윤희 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차 기준 실질취득은 199,000,000원으로 보는 것이 맞습니다. 다만 세금 압류가 여러 건 있어 실제 배당액은 달라질 수 있고, 무엇보다 비교 가능한 실거래 수치가 없어 199,000,000원이 시세 대비 저렴한지는 확인되지 않았습니다. 이 사건의 핵심은 권리는 확약서 원문으로 최종 확인하고, 가격은 별도의 시세 검증으로 판단하는 것입니다.
