수원지방법원 2025타경59495. 오산시 서동 신동아아파트 206동 15층 1505호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 존재하는 서상귀의 220,000,000원 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.03.09, 확정일자는 2022.03.10, 주민등록일과 점유개시일은 2022.03.30이며, 2023.06.28 임차권등기가 마쳐졌습니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권이라 확약이 없다면 낙찰가에서 배당받지 못한 부분을 매수인이 인수하는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 2026.06.01 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 내용의 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 확약이 매각절차에서 그대로 적용되고 이행된다는 전제에서는 서상귀 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 배당표상 원칙적인 미배당액 40,362,000원은 확약이 없을 때의 법률상 계산값입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59495 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 서동 125-8 신동아아파트 206동 15층1505호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유부분 59.85㎡ · 지상 20층 중 15층 |
| 소유자 | 이보순 · 2021.10.19 매매 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 183,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서상귀 | 1505호 전유부분 전부 59.85㎡ | 220,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약으로 실질 0원 |
실제 임차인은 서상귀 1명입니다. 주민등록·점유개시일은 2022.03.30이고 확정일자는 2022.03.10입니다. 2023.06.28 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐으며 배당요구도 이루어졌습니다. 매각대금 183,000,000원을 가정한 배당계산에서는 집행비용을 제외한 179,638,000원이 임차보증금에 배당되고, 원칙적으로 40,362,000원이 미배당됩니다.
② 시세 비교 — 확약으로 권리는 풀려도 가격은 높다
신동아(파밀리에)2 동일 면적 59.85㎡의 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 175,250,000원, 최신 거래는 2026.07의 179,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 실질취득액인 183,000,000원은 최근 평균의 104.4%로, 최근 평균뿐 아니라 최신 거래가보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.85㎡ | 14 | 179,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 19 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 17 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 59.85㎡ | 17 | 180,000,000원 |
| 2025.11 | 59.85㎡ | 6 | 177,000,000원 |
| 2025.10 | 59.85㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2025.09 | 59.85㎡ | 4 | 172,000,000원 |
| 2025.09 | 59.85㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2025.09 | 59.85㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2025.09 | 59.85㎡ | 16 | 177,000,000원 |
| 2025.09 | 59.85㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 평균 | 59.85㎡ | 12건 | 175,250,000원 |
최근 거래 범위는 165,000,000원~180,000,000원입니다. 감정가 183,000,000원은 이 범위의 최고 거래가인 180,000,000원보다도 높습니다. 따라서 확약으로 인수위험이 해소됐다는 이유만으로 신건 가격에 가점을 줄 수는 없습니다. 권리 리스크와 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,362,000원 |
| 1. 임차인 서상귀 보증금 | 220,000,000원 | 179,638,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 서상귀 보증금 중 40,362,000원이 남아 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 그러나 2026.06.01 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 약정했으므로, 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산초등학교 서측 인근으로 아파트단지, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 20층 건물의 15층 1505호이며 사용승인일은 1999.11.15입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며 공시지가는 1,382,000원/㎡입니다.
- 규모. 신동아(파밀리에)2는 844세대이며 동일 면적 59.85㎡의 최근 12개월 실거래가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 적용 대상과 조건을 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 보증금 전액이 배당되지 않더라도 임차권등기를 말소하기로 한 약정이 실제 매각 이후 이행되는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 배당계산상 미배당은 40,362,000원이지만 확약 이행 전제의 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 비교. 신건 최저가 183,000,000원은 최근 12개월 평균 175,250,000원의 104.4%이고 최신 거래 179,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 시나리오. 데이터상 1회 유찰 시 146,400,000원, 2회 유찰 시 117,120,000원으로 계산돼 있으므로 회차별 가격과 확약 효력을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 풀렸지만, 신건 가격은 시세 위”
이 사건은 보증금 220,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 표면적으로는 매수인 인수형입니다. 실제 배당계산에서도 신건 낙찰가 183,000,000원을 기준으로 40,362,000원이 미배당됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.01 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약을 제출했으므로, 그 확약이 그대로 적용·이행되는 전제에서는 실질 인수액은 0원, 실질취득액은 183,000,000원입니다.
문제는 그 183,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 175,250,000원의 104.4%라는 점입니다. 최신 거래 179,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건은 선순위 임차권 자체보다 확약의 유효성과 이행 확인이 권리분석의 핵심이고, 가격 면에서는 현재 신건을 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다.
