수원지방법원 2026타경50800. 오산시 양산동 늘푸른오스카빌 106동 13층 1304호 아파트입니다. 현재 소유자는 이철호이고, 2020.07.10. 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023.12.12. 등기된 이현숙의 주택임차권 270,000,000원입니다. 전입일은 2021.12.06., 확정일자는 2021.11.24.로 2026.02.23. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
그러나 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사(양도전: 임차인 이현숙)가 2026.04.29. 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 것으로 적혀 있습니다. 따라서 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50800 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 양산동 666 늘푸른오스카빌 106동 13층 1304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9894㎡ · 18층 중 13층 |
| 소유자 | 이철호 · 2020.07.10. 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 311,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,969,332원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 단지 | 늘푸른오스카빌 · 600세대 · 2004.03.13. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
등기상 주택임차권은 강제경매개시결정보다 앞서 있어 그대로라면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다. 하지만 2026.04.29. 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이현숙 관련 인수는 실질 0원입니다. 2026.02.23. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현숙 확약 제출 | 270,000,000원 | 2021.12.06. / 2021.11.24. | 있음 확약으로 포기 | 있음 배당요구 | 없음 |
② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 시세의 118.8%
늘푸른오스카빌 동일 면적 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 261,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.09. 278,000,000원이고, 최근 거래 범위는 240,000,000원~280,000,000원입니다. 현재 최저매각가 311,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.99㎡ | 14 | 278,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 17 | 263,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 1 | 258,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 17 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 8 | 272,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 3 | 244,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 15 | 275,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 16 | 264,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 261,833,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,154,000원 |
| 1. 임차인 이현숙 보증금 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 300,969,332원 | 35,846,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 270,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 35,846,000원을 배당받는 계산입니다. 신청채권자 청구액은 300,969,332원이며 미배당액은 265,123,332원입니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 311,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 248,800,000원 | 25,483,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 199,040,000원 | 74,546,560원 | 실질 0원 |
이 사건은 일반적인 대항력 인수형처럼 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 사건과 다릅니다. 확약서가 해당 임차권의 대항력과 미배당 인수 문제를 제거하므로, 회차가 내려가더라도 표의 계산상 인수액을 그대로 매수인 부담으로 더해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한신대학교 경기캠퍼스 남동측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 18층 건물의 13층이며, 급·배수·위생·난방·도시가스·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·성장관리계획구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 1,165,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 600세대 단지이며 동일 면적 최근 12건 거래가 240,000,000원에서 280,000,000원 사이에 형성돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리안전성은 2026.04.29. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 핵심이므로 문구와 제출 주체를 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상단 경계. 현재 최저가 311,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.8%입니다. 권리 문제가 해소됐다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 최신 실거래 대조. 최신 거래는 2026.09. 278,000,000원이며 최근 거래 최고도 280,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 범위보다 높습니다.
- 임차권 말소 이행. 낙찰 후 확약 내용에 따른 임차권등기 말소 절차가 실제로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 직접 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만 가격은 별개
표면적으로는 270,000,000원의 선순위 주택임차권이 있어 위험도가 높아 보이지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 확약이 있습니다. 따라서 해당 임차권 때문에 낙찰자가 추가 보증금을 떠안는 구조는 실질 0원으로 정리됩니다. 문제는 가격입니다. 신건 최저가 311,000,000원은 최근 12개월 평균 261,833,333원의 118.8%이고 최신 거래 278,000,000원보다도 높습니다. 이 사건의 핵심은 “선순위 임차권” 자체보다 확약서의 효력 확인과 현재 가격 수준의 검증입니다.
