수원지방법원 2026타경50918. 수원 권선구 세류동 네오빌 2층 203호, 감정평가상 다세대주택입니다. 소유자 김정식은 2021.07.20. 매매를 원인으로 2021.07.30. 소유권을 취득했고 거래가액은 249,000,000원으로 등기돼 있습니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 등기부보다 먼저 발생한 임차인의 전입·점유입니다. 임차인 오주영은 2021.07.30. 주민등록과 점유를 시작했고, 2021.07.20. 확정일자를 받아 2022.10.31. 설정된 이소행 근저당보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없었다면 전형적인 대항력 인수형입니다. 보증금 249,000,000원이 현재 최저가 240,000,000원보다 크고, 예상배당표상 집행비용 4,160,000원을 제외한 235,840,000원이 임차보증금에 배당되므로 부족분은 13,160,000원입니다. 그러나 2026.04.20. 제출된 확약서에서 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 했습니다. 이 확약을 반영하면 오주영 관련 승계액은 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50918 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 1026 네오빌 2층 203호 · 도로명 경기도 수원시 권선구 세지로5번길 50 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 203호 |
| 소유자 | 김정식 · 2021.07.20. 매매 · 2021.07.30. 소유권 취득 · 거래가액 249,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.31. 을구 5번 근저당권 · 이소행 · 채권최고액 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 승계 구조를 바꾼다
말소기준은 2022.10.31. 이소행 근저당권입니다. 임차인 오주영의 확정일자 2021.07.20., 전입·점유 2021.07.30.은 이보다 앞서므로 원래는 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 구조입니다. 이후 2023.08.07. 임차권등기가 이뤄졌고, 2026.03.03. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오주영 | 전유전부 · 2021.07.30. | 2021.07.20. | 249,000,000원 | 대항력 있었음 → 확약으로 포기 | 우선변제 배당요구 | 승계 0원 |
통상 배당계산상 현재 회차 미배당액은 13,160,000원이지만, 2026.04.20. 확약으로 해당 임차인에 대한 매수인 실질 승계액은 0원으로 봅니다.
② 가격 해석 — 최저가 240,000,000원이 곧 실질취득가
확약을 반영하면 현재 회차에서 매수인이 부담하는 실질취득액은 낙찰가 240,000,000원입니다. 확약이 없었다면 낙찰가 240,000,000원에 미배당 13,160,000원이 더해지는 구조였지만, 이번 건은 그 승계가 제거됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 계산액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 240,000,000원 | 13,160,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 192,000,000원 | 60,488,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 153,600,000원 | 98,350,400원 | 0원 |
즉 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 승계가 커지지만, 이 사건은 확약 때문에 그 공식이 그대로 적용되지 않습니다. 유찰 시에는 매각가가 내려가고 오주영 관련 실질 승계는 계속 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 오주영 보증금 (우선변제) | 249,000,000원 | 235,840,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 이소행 | 105,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 부족액은 13,160,000원입니다. 다만 2026.04.20. 확약에 의해 오주영 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 203호입니다.
- 주위환경. 세류2동 행정복지센터 북서측 인근으로, 동류형 다세대주택과 아파트가 밀집한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남서측 3~4미터 내외 포장도로를 통해 공도와 연결됩니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비와 승강기, 주차장이 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역이며, 2025.08.26. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 다세대주택은 개별 호수별 거래·환금성 차이가 크므로 실제 매매 가능 가격 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.20. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출 주체와 적용 대상이 오주영 임차보증금 관계와 정확히 일치하는지 원문으로 대조하세요.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 전액을 변제받지 못하더라도 말소한다는 문구가 매각물건명세서와 확약서에 그대로 반영돼 있는지 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
- 배당표와 승계액 구분. 계산상 미배당 보증금 13,160,000원과 매수인 실질 승계 0원을 혼동하지 마세요. 이번 사건의 핵심은 확약이 승계 위험을 제거한다는 점입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가와 동일한 240,000,000원입니다. 동일 건물·인근 다세대의 최신 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정하는 편이 안전합니다.
- 국세 압류 확인. 2026.08.31. 국 명의 압류가 등기돼 있습니다. 등기상 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 구조지만, 실제 배당과 조세채권 관계는 원본 서류에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하는 사건인 만큼 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 점검하세요.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약 때문에 실질 0원”
이 사건의 표면만 보면 보증금 249,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 240,000,000원보다 커서 매우 부담스러운 인수형으로 보입니다. 실제 배당 계산도 신건 기준 13,160,000원의 부족분을 남깁니다. 그러나 2026.04.20. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약하면서 구조가 달라졌습니다. 현재 확인되는 임차인에 대한 실질 인수는 0원이고, 따라서 현재 회차의 실질취득액은 낙찰가 240,000,000원입니다.
다만 권리가 정리됐다고 해서 가격까지 유리하다는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 아직 0회 유찰 신건이고 최저가가 감정가와 같은 240,000,000원입니다. 비교할 최신 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼 시세보다 싸다는 결론은 내릴 수 없습니다. 결론적으로 이 물건의 핵심은 확약의 유효성과 적용 범위를 원문으로 확인하고, 별도로 시장가격을 검증하는 것입니다.
