수원지방법원 2026타경51032. 수원시 팔달구 고등동 루체스타 1동 11층 1120호, 전용 14.89㎡의 다세대·도시형생활주택(원룸형) 물건입니다. 이 사건의 핵심은 ‘선순위 임차인이 있느냐’가 아니라 그 선순위 임차인의 대항력이 매수인에게 실제로 승계되느냐입니다. 이지솔은 임대차계약일 2021.02.01, 확정일자 2021.02.02, 점유개시 2021.02.26, 전입 2021.03.02로, 말소기준인 2023.08.24 롯데카드 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원래라면 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 2026.04.20 제출한 확약이 반영되어 있습니다. 내용은 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 것입니다. 이 확약은 이지솔 건에만 적용되므로 이 임차인의 매수인 승계액은 실질 0원으로 처리합니다. 확약 밖 별도 임차인에 대해서는 별도 판단이 필요하지만, 현재 확인된 실제 임차인은 이지솔 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51032 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 305-10 루체스타 1동 11층1120호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 14.89㎡ · 13층 중 11층 |
| 사용승인 | 2020.09.17 |
| 소유자 | 이금옥 · 2019.08.29 매매 원인 · 2021.02.26 소유권이전 등기 · 거래가액 136,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 확약으로 승계 0원
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지솔 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2021.03.02 | 2021.02.02 | 있음 · 2024.01.03 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
이지솔의 임차권등기는 2024.01.03 접수됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입과 점유는 그보다 앞선 2021년입니다. 따라서 등기 접수일만 보고 후순위 임차인으로 보면 안 됩니다. 다만 이 사건에서는 확약이 추가되어 최종적으로 매수인 승계 위험이 제거된 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 120,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,000,000원 | 16,128,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 76,800,000원 | 34,982,400원 | 0원 |
16,128,000원·34,982,400원은 대항력 포기 확약을 반영하지 않은 회차별 계산값입니다. 이지솔 건은 확약서에 따라 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 현재 최저가가 높다
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 루체스타 전용 14.89㎡의 최근 12개월 거래는 6건, 평균 94,916,666원입니다. 현재 최저가 120,000,000원은 이 평균의 126.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 14.89㎡ | 7 | 93,000,000원 |
| 2026.01 | 14.89㎡ | 13 | 102,000,000원 |
| 2026.01 | 14.89㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 14.89㎡ | 13 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 14.89㎡ | 11 | 85,000,000원 |
| 2025.07 | 14.89㎡ | 12 | 99,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 94,916,666원 |
최신 거래는 2026.01 · 93,000,000원이고, 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 추세값은 -21.9%입니다. 전체 12건 평균은 108,208,333원이지만, 현재 최저가는 그 전체 평균과 비교해도 110.9%입니다. 따라서 과거 고가 거래까지 포함한 평균을 사용해도 현재 신건 가격을 시세 대비 저렴하다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 임차인 이지솔 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 롯데카드 가압류 | 5,365,620원 | 5,365,620원 |
| 3. 하나카드 가압류 | 6,686,951원 | 2,154,380원 |
| 4. 농협은행 가압류 | 14,335,390원 | 0원 |
| 5. 롯데캐피탈 가압류 | 6,233,016원 | 0원 |
| 6. KB국민카드 가압류 | 13,428,642원 | 0원 |
| 7. 주택도시보증공사 근저당권 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 매각가 120,000,000원 가정치입니다. 이지솔 보증금은 우선변제로 110,000,000원 전액 배당되는 구조이고, 롯데카드는 전액, 하나카드는 일부 배당됩니다. 농협은행·롯데캐피탈·KB국민카드·주택도시보증공사 근저당권에는 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원초등학교 남측 근거리에 위치하며, 주위에는 아파트·다세대주택·근린생활시설·오피스텔·숙박시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 수도권지하철 1호선·수인분당선과 고속철도역인 수원역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 철골콘크리트구조·철근콘크리트지붕 13층 건물 중 11층입니다.
- 단지 규모. 루체스타는 275세대, 사용승인일은 2020.09.17입니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지로 근린생활시설·오피스텔·도시형생활주택의 부지로 이용되며, 서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 제1종일반주거지역이 기재되어 있고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 포함되어 있습니다.
- 현장확인. 감정평가 현장조사 당시 점유자가 폐문부재하여 건축물현황도·외관·탐문 및 일반적 관리상태를 기준으로 이용상태를 확인했습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지 경매 통계는 평균 유찰 5.0회, 매각률 7.69%로 기록되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.20 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 이지솔 임차보증금 110,000,000원에 적용되는지 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 108,208,333원보다 최근 12개월 평균 94,916,666원과 최신 거래 93,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래군 대비 과거 거래군의 추세가 -21.9%이므로 과거 고가 거래만 보고 가격을 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 현재 점유 재확인. 감정평가 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 임차권등기 존재와 별개로 현재 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 적용 확인. 해당 필지에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 기재되어 있으므로 실제 취득 시 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수는 지웠지만, 가격은 최근 시세를 웃돈다
이 사건은 얼핏 보면 보증금 110,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건입니다. 그러나 2026.04.20 확약으로 이지솔에 대한 대항력을 포기하고 미변제액이 생겨도 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에, 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
권리 문제가 해소됐다고 가격까지 유리해지는 것은 아닙니다. 현재 실질취득액 120,000,000원은 최근 12개월 평균 94,916,666원의 126.4%이고, 최신 거래는 93,000,000원, 거래 추세는 -21.9%입니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 5.0회, 매각률 7.69%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 확약으로 권리 인수는 해소됐지만, 현재 신건 가격은 최근 거래 수준보다 높다는 점입니다.
