수원지방법원 2025타경725. 평택시 고덕면 해창리 고덕에스티브이지식산업센터 5층 513호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 최상열 소유이며, 말소기준권리는 2022.08.26. 설정된 주식회사국민은행 채권최고액 309,600,000원 근저당권입니다. 이후 2024.04.18. 평택시 압류는 2024.11.27. 해제되어 이미 말소됐고, 2025.07.02. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 흐름만 보면 복잡하지 않습니다. 그러나 이 사건은 임차·점유관계를 같이 봐야 합니다. 현황조사상 주식회사 백야는 2024.08.12., 주식회사 이상개발은 2023.09.20. 전입신고되어 모두 2022.08.26. 말소기준권리보다 늦습니다. 이 두 점유자는 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 매각물건명세서의 ‘주식회’는 전입신고일을 알 수 없어 대항력 판정이 불가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경725 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 5층 513호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상10층 · 5층 513호 · 사용승인일자 2022.06.30 |
| 소유자 | 최상열 |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 318,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 265,044,941원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2022.08.26. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 같은 날 최상열 앞으로 소유권이 이전됐고, 기존 대한토지신탁주식회사 명의 신탁등기는 말소됐습니다. 2024.04.18. 평택시 압류 역시 2024.11.27. 해제로 말소된 상태입니다. 2025.07.02. 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 두 곳은 후순위, 한 곳은 미상
| 점유자 | 이용 | 전입신고 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 백야,131311-0331721,김지현 | 미상 | 2024.08.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 이상개발,131311-0313000,이관희 | 미상 | 2023.09.20 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 318,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,252,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 309,600,000원 | 309,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,148,000원 |
배당표는 근저당 채권최고액 309,600,000원을 기준으로 계산되어 있으며, 현 회차에서는 배당 부족액 0원, 소유자 잔여 3,148,000원, 매수인 인수액 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 전입일 미상 점유자의 권리관계는 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 담보권 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 318,000,000원 | 309,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 254,400,000원 | 250,038,400원 | 59,561,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 203,520,000원 | 199,870,720원 | 109,729,280원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이는 배당 계산상의 결과이고, 전입일이 확인되지 않은 점유자의 대항력 여부까지 자동으로 확정해 주는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근이며, 지식산업센터·근린생활시설·업무용빌딩 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철골철근콘크리트구조, 지하2층·지상10층 건물이며 승강기·급배수·위생·소화·주차장 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 6,630.0㎡, 공시지가 1,825,000원/㎡이며 북측·동측·서측에서 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구에 해당하고, 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 위반 여부. 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 점유자 확인. ‘주식회’의 전입신고일과 실제 점유·임대차관계를 매각물건명세서 및 관련 원문으로 확인해야 합니다.
- 후순위 점유자 구분. 주식회사 백야와 주식회사 이상개발은 전입일이 2022.08.26. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
- 보증금 확인. 주식회사 백야와 ‘주식회’의 보증금 관계가 명확하지 않으므로 금액과 계약관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재는 감정가와 최저가가 모두 318,000,000원인 신건입니다. 동일 용도의 실거래 비교값 없이 가격이 싸거나 비싸다고 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 용도 확인. 공부상 사건 용도 표시는 대지이고 현황 이용은 공장(지식산업센터)이므로 실제 사용·입주 요건과 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “배당상 0원”과 “권리확정 0원”은 다르다
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2022.08.26. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 주식회사 백야와 주식회사 이상개발도 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오 역시 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
하지만 ‘주식회’ 점유자는 전입신고일이 미상이라 대항력 가능·미상이 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 등기부보다 미상 점유자의 전입·임대차관계 확인입니다. 신건 최저가 318,000,000원이 가격 면에서 유리한지도 비교 가능한 실거래 수치 없이 단정할 수 없습니다. 권리관계를 최종 확인한 뒤 가격과 용도 적합성을 따로 판단해야 하는 물건입니다.
