수원지방법원 2025타경778. 평택효성해링턴플레이스2단지 222동 25층 2503호, 전용 84.772㎡ 아파트입니다. 감정평가서상 이용상태는 방 3, 거실, 주방겸식당, 드레스실, 욕실 2, 발코니 등으로 구성된 아파트 단위세대입니다. 등기상 소유자는 김곤이고, 2019.10.08 소유권이전 당시 거래가액은 337,400,000원입니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 259,200,000원이 말소기준권리이며, 이후 가압류·압류·후순위 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 쪽보다 더 눈여겨볼 부분은 가격입니다. 현재는 감정가 410,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 그러나 동일 평형 최근 12개월 거래 평균은 353,916,666원, 최신 거래는 2026.09의 359,000,000원입니다. 제공된 비교지표상 최저가는 최근 12개월 평균의 115.8%이므로, 현재 회차를 최근 실거래 대비 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경778 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 소사동 697 평택효성해링턴플레이스2단지 222동 25층2503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.772㎡ · 방 3·거실·주방겸식당·드레스실·욕실 2·발코니 등 · 25층 중 25층 |
| 소유자 | 김곤 · 2019.10.08 소유권이전 · 거래가액 337,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 410,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 86,418,222원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 사용승인일 | 2019.06.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2019.10.08 설정된 농협은행주식회사 근저당권 259,200,000원입니다. 이후 삼성카드 주식회사 가압류, 현대캐피탈 주식회사 가압류, 국 압류, 중소기업은행 가압류, 평택시 압류 및 경매개시결정과 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 농협은행주식회사 근저당권은 2025.08.27 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건
평택효성해링턴플레이스2단지 동일 평형의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 353,916,666원, 최저 거래는 340,000,000원, 최고 거래는 380,000,000원이며 최신 거래는 2026.09의 359,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.77㎡ | 2 | 359,000,000원 |
| 2026.09 | 84.77㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2026.08 | 84.79㎡ | 14 | 340,000,000원 |
| 2026.08 | 84.77㎡ | 8 | 360,000,000원 |
| 2026.08 | 84.77㎡ | 8 | 360,000,000원 |
| 2026.07 | 84.77㎡ | 16 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 84.77㎡ | 7 | 365,000,000원 |
| 2026.07 | 84.79㎡ | 23 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 84.79㎡ | 21 | 353,000,000원 |
| 2026.07 | 84.79㎡ | 13 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 84.79㎡ | 23 | 340,000,000원 |
| 2026.05 | 84.77㎡ | 15 | 360,000,000원 |
| 평균 | 84.772㎡ | 12건 | 353,916,666원 |
현재 최저가 410,000,000원은 최근 12개월 평균 353,916,666원의 115.8%입니다. 최고 거래 380,000,000원보다도 높은 금액이며, 최신 거래 359,000,000원과 비교해도 신건 가격이 더 높습니다. 따라서 현재 회차에서는 권리 안전성과 별개로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 410,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,500,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 259,200,000원 | 259,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,428,937원 | 9,428,937원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 103,400,101원 | 8,871,063원 |
| 5. 근저당 · 주식회사에이커스 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 325,819,171원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 410,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 1,123,848,209원, 채권자 예상 배당액은 403,500,000원, 미배당액은 720,348,209원입니다. 후순위 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택대학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 규모. 평택효성해링턴플레이스2단지는 2,530세대이며, 본건은 25층 중 25층입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 사용승인일은 2019.06.25입니다. 위생·급배수·도시가스·지역난방·화재탐지·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 일부 생산녹지지역·자연녹지지역, 지구단위계획구역(소사2지구) 등이며 공시지가는 1,561,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균이 아닌 최근 12개월 평균 353,916,666원과 최신 거래 359,000,000원을 기준으로 현재 최저가 410,000,000원을 비교하세요.
- 신건 가격 점검. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 115.8%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 프리미엄까지 정당화되는 것은 아닙니다.
- 회차 시나리오. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 328,000,000원, 2회 유찰 시 262,400,000원입니다. 실제 매각조건과 최저매각가 변동을 확인하세요.
- 후순위 채권. 총 청구액 1,123,848,209원 중 신건 가정에서도 720,348,209원이 미배당됩니다. 이는 매수인 인수액과는 별개입니다.
- 점유·관리비 확인. 임차인은 없지만 실제 점유관계와 관리비 체납 여부는 입찰 전 현장 및 관리주체를 통해 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 핵심
이 물건은 현재 자료상 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 2019.10.08 농협은행주식회사 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·압류·근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하므로 권리구조는 비교적 명확합니다. 반면 신건 최저가 410,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 353,916,666원의 115.8%이고, 최신 거래 359,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 인수 위험보다 실거래 대비 가격 수준을 얼마나 보수적으로 판단하느냐입니다.
