수원지방법원 2025타경957. 평택시 고덕면 해창리 고덕에스티브이지식산업센터 4층 436호입니다. 감정평가서상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 권리구조의 기준점은 2022.09.16. 설정된 주식회사국민은행 근저당권(채권최고액 306,000,000원)입니다. 이후 2025.10.28. 하나카드 가압류 14,662,624원과 2025.11.27. 임의경매개시결정이 이어졌으며, 데이터상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 확인된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 권리표상 인수액이 없다는 점과 별개로, 실제 점유·임대관계는 입찰 전에 현황조사와 점유관계를 다시 확인할 필요가 있습니다. 특히 보증금·전입·확정일자 자료가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도, 반대로 아무 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경957 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 4층 436호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 지하2층 지상10층 건 내 4층 436호 |
| 소유자 | 이지은 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 314,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 262,037,214원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.07.15. 대한토지신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었고, 2022.09.16. 이지은 명의로 소유권이 이전되면서 같은 날 국민은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 하나카드 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 314,000,000원으로, 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 314,000,000원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 314,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지, 또는 감정가가 현재 시장을 얼마나 반영하는지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 인수액이 0원이라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 314,000,000원 | 308,804,000원 | 11,858,624원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 251,200,000원 | 246,883,200원 | 73,779,424원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 200,960,000원 | 197,346,560원 | 123,316,064원 |
유찰이 진행되면 매각가가 251,200,000원, 200,960,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있지만, 이것 역시 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 비교 실거래가가 없으므로 가격 메리트는 별도의 시장조사 없이 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,196,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 306,000,000원 | 306,000,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 14,662,624원 | 2,804,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 320,662,624원 중 308,804,000원이 배당되고 11,858,624원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 상가 및 업무시설 등이 혼재하는 공업 및 업무지대입니다. 입지여건은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정도 보통인 편입니다.
- 이용상태. 본 호는 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 건물은 철골철근콘크리트구조 지하2층·지상10층 중 4층입니다.
- 도로. 북측 약 12m, 동측과 서측 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 공시지가는 1,825,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역도 포함되어 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 공장·상가·업무시설이 혼재한 지식산업센터 물건이므로, 주거용 아파트와 같은 방식의 가격판단을 적용하기보다 실제 매매수요와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 자료만으로는 최저가 314,000,000원의 시장가격 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 동일 건물·유사 면적의 최근 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 입찰 전에 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 251,200,000원, 2회 유찰 시 200,960,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 유찰가 역시 실거래 검증 없이 곧바로 적정가로 볼 수 없습니다.
- 용도 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 실제 사용계획과 지구단위계획·용도지역 등 관련 제한이 맞는지 확인하세요.
- 관리·운영비 확인. 지식산업센터의 공용관리비와 체납 여부, 시설 운영조건은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 단순”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 장점은 명확합니다. 2022.09.16. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 하지만 신건 최저가는 감정가와 동일한 314,000,000원이고, 이를 최근 시장가격과 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 현 단계에서 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격 경쟁력은 미확인”입니다. 지식산업센터라는 용도 특성상 실제 매매·임대수요와 점유관계를 확인한 뒤 응찰가를 판단하는 접근이 필요합니다.
