수원지방법원 2025타경961. 평택시 고덕동 센트럴하이브 제1동 8층 808호입니다. 감정평가상 내부 이용상태는 생활형숙박시설(복층구조)이며, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 21층 중 8층입니다. 등기부상 현재 소유자는 주식회사태원석재이고, 2024.04.17 소유권이전과 같은 날 구즉신용협동조합 근저당권 169,200,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 가압류·압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리 구조에서 주의할 부분은 등기 수가 많다는 점보다 배당 순위와 세금입니다. 현재 매각가 222,000,000원 가정에서는 집행비용과 구즉신용협동조합 근저당, 서울보증보험주식회사 가압류까지 배당되고 근로복지공단 가압류는 일부만 배당됩니다. 그 뒤 채권은 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경961 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1973-8 센트럴하이브 1동 8층808호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 생활형숙박시설(복층구조) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 21층 중 8층 808호 |
| 소유자 | 주식회사태원석재 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 222,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 20,480,734원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준권리는 2024.04.17 구즉신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 서울보증보험주식회사·근로복지공단·주식회사국민은행·주식회사 케이비국민카드·신용보증기금의 가압류, 국민건강보험공단·국·구로구(서울특별시)의 압류, 박명자와 구즉신용협동조합의 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다. 2025.12.16 국민건강보험공단 압류는 2026.03.30 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 가격만 확정
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 222,000,000원입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 확인되지 않으므로, 감정가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다 실제 거래사례를 별도로 대조하는 것이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 222,000,000원 | 218,092,000원 | 514,137,064원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 177,600,000원 | 174,313,600원 | 557,915,464원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 142,080,000원 | 139,290,880원 | 592,938,184원 |
유찰이 진행될수록 매각대금이 줄어드는 만큼 채권자 미배당은 514,137,064원 → 557,915,464원 → 592,938,184원으로 증가합니다. 반면 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,908,000원 |
| 2. 근저당 · 구즉신용협동조합 | 169,200,000원 | 169,200,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 38,311,230원 | 38,311,230원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 12,950,000원 | 10,580,770원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민은행 | 382,506,064원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 박명자 | 20,480,734원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 15,791,030원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 구즉신용협동조합 | 20,480,734원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 72,509,272원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 732,229,064원 중 채권자 예상배당은 218,092,000원, 미배당은 514,137,064원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 율포초등학교 북동측 인근 센트럴하이브 제1동에 위치하며, 인근은 상업·업무용 부동산이 밀집한 상업지역이고 아파트단지·공원·나지·학교 등이 함께 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측 직선거리 약 1.4km 지점에 서정리역이 위치합니다.
- 이용상태. 생활형숙박시설(복층구조)로 이용 중이며, 보일러 난방·위생·급배수·화재경보·엘리베이터·출입구 보안개폐 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 대체로 평탄한 세장형으로 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 서측 왕복 8차로와 동측 왕복 2차로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 대로1류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 5,611,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 바탕으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부와 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
- 점유·임대차 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 대조하세요.
- 가격 비교. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 222,000,000원을 시세보다 저렴하다고 전제하지 말고 주변 거래사례를 별도로 확인하세요.
- 용도 확인. 감정평가상 생활형숙박시설(복층구조)로 이용 중이므로 실제 이용·관리 상태를 확인하세요.
- 배당표 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제에 따라 달라질 수 있으므로 원본 서류와 실제 채권액을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
등기상 핵심은 분명합니다. 2024.04.17 구즉신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 주요 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 세금 압류 4건의 당해세 여부와 감정평가서상 임대관계 미상은 입찰 전에 확인해야 할 별도 리스크입니다. 더구나 신건 최저가 222,000,000원을 비교할 실거래 자료가 확인되지 않아 가격 메리트 여부도 단정할 수 없습니다. 이 물건은 등기상 후순위 인수는 없지만, 세금·점유·가격 확인을 끝낸 뒤 판단해야 하는 유형입니다.
