수원지방법원 2025타경42687. 평택시 고덕동 2173-2의 토지와 주건축물제1동이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택으로 이용 중이며, 토지는 면적 235.4㎡의 대지입니다. 권리의 기준점은 2023.03.13 접수된 병점신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 1,380,000,000원입니다. 같은 날 설정된 추가 근저당 276,000,000원과 이후 가압류·임차권등기· 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 실제 임차인 기준 3명입니다. 김용우는 2023.04.06, 조혜윤은 2023.03.30, 경규성은 2024.09.19 전입으로 모두 말소기준일 2023.03.13보다 늦습니다. 조혜윤은 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기가 있지만 전입과 점유개시가 말소기준 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 배당 미달분이 생기더라도 현재 분석상 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42687 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2173-2 주건축물제1동 · 도로명 경기도 평택시 고덕여염8길 85 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2~4층 다가구주택 |
| 토지 | 대 235.4㎡ · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사디노하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 2,239,523,200원 / 2,239,523,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 병점신용협동조합 / 1,411,806,440원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.03.13 병점신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날의 을구 2번 근저당권 276,000,000원, 2025.04.08 조혜윤 임차권등기, 동부여농업협동조합과 조혜윤의 가압류, 임의경매개시결정, 평택시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용우 | 2023.04.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 경규성 | 2024.09.19 | 미상 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조혜윤 | 2023.03.30 | 2023.02.28 | 220,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조혜윤의 임차권등기 범위는 건물 4층 84.82㎡ 중 도면표시 부분 83.39㎡, 401호이며, 임대차계약일은 2023.02.25, 점유개시일은 2023.03.31입니다. 확정일자는 말소기준보다 빠르지만, 주민등록과 점유가 모두 말소기준 뒤라 제공된 판정은 대항력 없음입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,239,523,200원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 2,239,523,200원입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지는 본 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,239,523,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,795,232원 |
| 1. 근저당 · 병점신용협동조합 | 1,380,000,000원 | 1,380,000,000원 |
| 2. 근저당 · 병점신용협동조합 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 3. 가압류 · 동부여농업협동조합 | 600,000,000원 | 558,727,968원 |
| 4. 가압류 · 조혜윤 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 2,476,000,000원 중 2,214,727,968원이 배당되고, 미배당은 261,272,032원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 소재 고덕동행정복지센터 북서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장과의 거리를 고려한 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설 등, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기설비, 도시가스 난방, 화재탐지·발신설비 및 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,957,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리되어 있습니다.
- 환금성. 주거와 근린생활시설이 한 건물에 결합된 주상용 부동산이므로, 단일 주거상품보다 매수자·운영자 범위가 제한될 수 있어 가격 검증이 특히 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 3명 재확인. 김용우·경규성·조혜윤 모두 말소기준 뒤 전입으로 대항력 없음 판정이지만, 실제 점유호수와 현재 점유 상태를 현장에서 대조하세요.
- 조혜윤 관계 확인. 임차인과 가압류 채권자로 동시에 등장하므로 임대차계약, 보증금 지급, 가압류 원인과 관계인 여부를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 주건축물제1동이 일괄매각되는 조건이므로 매각목록·등기부·감정평가서의 범위를 서로 대조하세요.
- 수익 구조 확인. 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택의 실제 임대현황·공실·임대료 조건을 확인해야 취득가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 신건 최저가 2,239,523,200원은 실거래 비교 없이 시세 메리트를 단정할 수 없습니다. 주변 주상용·다가구·근린 혼합건물 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 따로 검증해야 한다”
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2023.03.13 병점신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 3명의 전입은 모두 그 이후입니다. 후순위 근저당·가압류·임차권등기·압류 역시 매각으로 소멸하는 구조라 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 측면에서는 결론을 서두를 수 없습니다. 최저가는 감정가와 동일한 2,239,523,200원이고, 물건은 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택이 결합된 주상용 건물입니다. 동일·유사 실거래 비교 없이 이 금액을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 인수 여부보다 실제 임대현황·혼합용도 환금성·주변 거래와 비교한 적정 취득가를 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
