수원지방법원 2025타경42813. 평택시 서정동 소재 2층 201호입니다. 사건의 핵심은 후순위 가압류가 아니라 말소기준권리보다 4년 가까이 앞선 전세권입니다. 이돈희의 전세권은 2021.11.10. 설정됐고 전세금은 30,000,000원입니다. 반면 이 사건의 말소기준은 2025.10.21. 강제경매개시결정입니다. 제공된 등기 권리판정은 이 전세권을 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류하고 있습니다.
따라서 매수인 관점에서는 최저가 65,000,000원만 가격으로 볼 수 없습니다. 전세권 30,000,000원을 그대로 떠안는다는 전제로 보면 65,000,000원 + 30,000,000원 = 95,000,000원이 실질취득 부담입니다. 이 금액은 동일 면적대 최근 12개월 거래가 20,000,000원의 4.75배입니다. 감정가 자체도 최근 거래의 325%여서 가격 메리트를 찾기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42813 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 570-52 1동 2층201호 · 도로명 경기도 평택시 서정로107번길 7-5 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 21.55㎡ · 지상4층 중 2층 |
| 이용상태 | 공부상 근린생활시설(사무소) · 현황 다세대주택(원룸) |
| 소유자 | 진유정 · 2009.10.26. 매매 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이돈희 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 사용승인일 | 2009.03.16 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2021년 전세권
과거 연희신용협동조합의 70,000,000원 근저당과 옥천농업협동조합의 52,000,000원 근저당은 각각 2010.03.03.과 2015.06.02. 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2025.10.21. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2021.11.10. 이돈희 전세권 30,000,000원은 등기 권리판정상 매수인 인수, 이후 라온저축은행 및 토스뱅크의 가압류는 매각으로 소멸입니다.
② 시세 비교 — 최저가도, 실질취득도 최근 거래보다 높다
비교 가능한 최근 거래는 동일 면적대 1건입니다. 거래 표본이 1건뿐이라 시세 판단의 폭은 제한적이지만, 그 한계까지 감안해도 가격 차이는 매우 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 21.0㎡ | 3 | 20,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 20,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 20,000,000원입니다. 현재 최저가는 65,000,000원으로 최근 시세의 325.0%이고, 선순위 전세권을 포함한 실질취득 95,000,000원은 475.0%입니다. 전체 평균도 20,000,000원으로 동일합니다. 이 사건은 “최저가가 싸다”는 표현을 쓸 수 있는 가격대가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,570,000원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 이돈희 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이돈희 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 가압류 · 라온저축은행 | 2,024,499,746원 | 3,430,000원 |
| 5. 가압류 · 토스뱅크 | 84,771,517원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준 총 채권액은 2,169,271,263원, 배당액은 63,430,000원, 미배당은 2,105,841,263원입니다. 다만 전세권 소멸 여부는 등기 권리판정과 배당 시뮬레이션이 서로 다르게 표시되어 있으므로 매수인 부담 판단은 매각물건명세서 원문 대조가 핵심입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도 불일치. 공부상 근린생활시설(사무소)로 등재돼 있으나 현황은 다세대주택(원룸)으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 공부와 현황이 다릅니다.
- 입지. 복창초등학교 서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근슬래브지붕 지상4층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2009.03.16.입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3~4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 적용됩니다.
- 환금성. 해당 건물은 7세대이고 최근 확인 거래는 1건입니다. 거래 표본이 얇아 매도 시 가격 확인과 환금성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
- 점유 확인. 조사 당시 이해관계인이 부재하고 폐문 상태였으며 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
⑤ 회차별 숫자 — 유찰돼도 전세권 부담은 별도
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 65,000,000원 | 63,430,000원 | 2,105,841,263원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 52,000,000원 | 50,664,000원 | 2,118,607,263원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 41,600,000원 | 40,451,200원 | 2,128,820,063원 |
유찰로 법원 최저가가 내려가더라도 선순위 전세권이 실제로 인수되는 구조라면 그 30,000,000원은 별도 부담입니다. 따라서 단순히 “80%, 64%까지 내려왔다”는 이유만으로 가격 매력이 생긴다고 볼 수 없습니다. 매각물건명세서에서 전세권의 소멸 여부를 먼저 확정한 뒤 법원 최저가와 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부 최우선 확인. 을구 5번 이돈희 전세권 30,000,000원이 매각 후 존속하는지 매각물건명세서 원문과 배당요구 여부를 직접 대조해야 합니다.
- 최저가 대신 실질취득 기준. 인수라면 신건 기준 실질취득은 95,000,000원입니다. 입찰가를 65,000,000원만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 최근 거래와의 가격차. 최근 12개월 동일 면적대 거래는 20,000,000원 1건입니다. 표본이 적더라도 현 최저가와의 차이가 매우 큽니다.
- 공부·현황 차이. 공부상 사무소, 현황 다세대주택(원룸)입니다. 이용 적법성·대출·매도 시 영향까지 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 재확인. 현장 조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재였고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 비행안전제5구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 토지이용 규제를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,500만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심 숫자는 감정가 65,000,000원이 아니라 선순위 전세권 30,000,000원입니다. 등기 권리판정대로 이 전세권을 매수인이 인수한다면 신건 실질취득 부담은 95,000,000원이 됩니다. 반면 최근 동일 면적대 거래는 20,000,000원 1건입니다. 여기에 공부상 사무소와 현황 원룸의 용도 차이, 7세대 소규모 건물, 얇은 거래 표본까지 겹칩니다. 후순위 가압류가 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건이 되는 구조가 아닙니다. 전세권의 최종 소멸 여부를 확정하지 않은 상태에서는 최저가만 보고 입찰가를 산정해서는 안 됩니다.
