수원지방법원 2025타경42953. 안성시 원곡면 산수화아파트 101동 206호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차인 인수형”에서 끝나지 않습니다. 임차권자 문태석은 전입일 2011.08.04, 확정일자 2022.01.24, 임차보증금 135,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 인정된 상태입니다. 현재 최저매각가 120,000,000원에서 집행비용 2,480,000원을 우선 반영하면 임차인 예상배당은 117,520,000원이고, 룰상 미배당은 17,480,000원입니다.
그런데 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가, 배당에서 전액을 받지 못하더라도 문태석 임차인의 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 대항력 포기 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 확약이 그대로 적용되는 문태석 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 봅니다. 이 확약은 문태석 임차인에게만 적용되는 것이며, 별도 임차인이 존재한다면 그 위험까지 없애는 문서는 아닙니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 문태석 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42953 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 원곡면 반제리 743 산수화아파트 101동 2층 206호 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 원곡면 벚꽃길 73 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 임선남 · 2022.01.26 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0
현재 소유자 임선남은 2022.01.26 소유권을 취득했습니다. 임차인 문태석은 주민등록일자 2011.08.04, 임대차계약일자 2022.01.22, 확정일자 2022.01.24, 점유개시일자 2022.01.26으로 확인되고, 2024.01.30 보증금 135,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구도 2024.01.30에 이뤄져 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문태석 | 101동 206호 전부 | 135,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 기준 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 확인 가능한 가격 기준은 감정가 120,000,000원과 동일한 최저매각가 120,000,000원입니다. 동일 평형의 최근 거래가격으로 직접 비교할 수 있는 표본이 확인되지 않으므로, 신건 가격이 시세보다 저렴하거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
산수화 단지는 394세대, 준공일 2003.09.01로 제시돼 있고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다. 다만 최근 낙찰금액과 최근 낙찰일 자료가 없어, 이 수치만으로 120,000,000원의 적정성을 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 임차인 문태석 보증금 | 135,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 문태석 임차보증금의 부족분은 17,480,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 문태석 임차인에게 적용되므로 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 토지·단지 메모
- 단지. 산수화아파트 · 394세대 · 준공일 2003.09.01.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 15,481.5㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가).
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 도시지역·성장관리권역·공장설립승인지역이 포함돼 있습니다.
- 토지이용계획. 자연녹지지역·준보전산지·가축사육제한구역과 접하거나 포함되는 항목이 있고, 토지거래계약에관한허가구역 저촉으로 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 715,600원/㎡.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 문태석 임차권 전체에 적용되는지 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 배당액 확인. 신건 120,000,000원 기준 문태석 예상배당은 117,520,000원, 확약 전 부족분은 17,480,000원입니다.
- 관계인 거래 점검. 문태석은 과거 소유자·근저당 채무자와 현재 임차권자가 동일한 인물로 확인되므로, 임대차계약과 보증금 지급관계를 원본 서류로 대조하는 것이 중요합니다.
- 가격 검증. 감정가와 최저가는 모두 120,000,000원이지만 이를 시세보다 저렴하다고 판단할 최근 실거래 근거는 없습니다.
- 회차별 구조. 확약이 없다면 임차보증금 미배당은 1회 유찰 시 41,128,000원, 2회 유찰 시 59,982,400원으로 커집니다. 실제 입찰 전에는 확약의 유지 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 유효성
표면만 보면 보증금 135,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저매각가 120,000,000원보다 커서 전형적인 인수 위험 물건처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 신건에서 17,480,000원이 부족합니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있어, 문태석 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리분석의 승부처는 “보증금이 낙찰가보다 크다”는 계산 자체가 아니라, 그 미배당분이 확약으로 실제 매수인에게 넘어오지 않는다는 점을 원본에서 확정하는 것입니다. 가격 측면에서는 동일 평형 실거래 기준이 확인되지 않으므로 신건 120,000,000원의 시세 메리트를 단정하지 않습니다. 권리는 확약 확인이 핵심이고, 가격은 별도 시세 검증이 필요한 물건입니다.
