수원지방법원 2026타경30. 경기도 평택시 고덕동 1817-6에 있는 스테이빌입니다. 등기상 건물과 토지가 공동담보로 연결된 물건으로, 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2층과 3층은 각각 다가구주택 2가구, 4층은 다가구주택 1가구로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 근린생활시설·다가구주택 복합 건물이라는 점이 분석의 출발점입니다.

소유자는 전다영이며, 2023.02.22 소유권보존등기와 함께 오산신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 근저당 채권최고액은 1,836,000,000원입니다. 이후 주택임차권등기와 경매개시결정이 이어졌고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2026.01.28 접수됐습니다. 말소기준보다 앞선 임차인 전입은 확인되지 않지만, 실제 점유와 보증금 관계는 단순하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 오산신용협동조합 근저당

말소기준은 2023.02.22 설정된 오산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,836,000,000원이며, 고덕동 1817-6 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다.

그 이후 설정된 최온유의 주택임차권등기 (보증금 180,000,000원)와 이경숙의 주택임차권등기 (보증금 230,000,000원)는 등기 분석상 매각으로 소멸 예정입니다. 현재 임의경매개시결정등기도 말소기준 이후의 권리입니다.

평택시 압류는 2024.03.20 이미 말소됐고, 최온유가 채권자로 기재된 별도 강제경매개시결정도 2026.01.08 취하를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 이 두 등기는 현재 진행 중인 압류나 별도 경매로 취급하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 7명 등재, 보증금·점유관계 확인 필요

실제 임차인으로 등재된 사람은 원종철, 조성원, 송정현, 이현준, 김상민, 최온유, 이경숙 등 7명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하는 사람은 확인되지 않습니다. 다만 등재 인원과 실제 독립 임대차계약 수가 동일한지는 별도로 확인해야 합니다.

대항력 판정은 말소기준일과 기재된 전입일 등을 비교한 결과입니다. 우선변제 여부 및 구체적인 배당액은 확정되지 않았습니다. 승계 미확인은 별도 인수금액이 확정됐다는 의미가 아닙니다.

③ 시세 및 가격 판단 — 감정가의 적정성은 아직 확인되지 않았다

감정가와 현재 최저매각가는 모두 2,429,061,280원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 전액이 최저가격입니다.

그러나 비교 가능한 실제 매매 사례와 최근 시세가 확인되지 않았습니다. 최근 거래 평균이나 최신 거래가격을 기준으로 감정가가 높은지 낮은지 계산할 수 없는 상태입니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,429,061,280원 가정)

신건 가격을 전제로 한 배당 시뮬레이션에서는 근저당 채권최고액 1,836,000,000원이 모두 배당되고, 소유자에게 566,370,667원이 남는 것으로 계산됩니다.

위 배당표는 채권최고액 기준의 추정입니다. 실제 피담보채권액과 개별 채권자의 배당액을 확정한 표가 아닙니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영돼 있으며, 보증금이 확인된 임차인들의 실제 배당액도 산정하지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여금과 매수인 인수 전망은 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당 발생과 인수액을 구분

제공된 시뮬레이션에서는 2회 유찰 시 근저당 채권에 299,346,773원의 미배당이 발생합니다. 하지만 해당 금액을 매수인이 그대로 인수하는 구조로 계산되지는 않았습니다.

채권자의 미배당액과 매수인의 인수금액은 서로 다릅니다. 이 사건에서 확인된 주택임차권등기는 말소기준 이후에 성립해 매각으로 소멸할 예정이므로, 보증금 미회수액을 자동으로 매수인 부담에 합산하지 않습니다.

⑥ 건물·토지 및 입지 점검 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 서정동 소재 서정리역 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 근린주택·단독주택·다가구주택·주상나지 등이 혼재된 주택지대로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 일반버스정류장이 있습니다. 남동측 근거리에 지하철 1호선 서정리역이 소재합니다. 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 이용상태. 1층은 근린생활시설이지만 현재 공실이며, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 1층 시스템에어컨 냉난방설비, 주택 부분 난방설비 및 승강기 등이 구비돼 있습니다.
• 제시외 건물. 다락방 약 67㎡가 일괄매각에 포함됩니다. 실제 구조·이용 상태와 감정평가상 반영 범위를 확인해야 합니다.
• 공부상 면적 차이. 건물 등기사항전부증명서와 건축물대장에 기재된 1층 근린생활시설 면적이 서로 다릅니다. 감정평가서 및 건축물대장 원본 대조가 필요합니다.
• 토지. 대지면적 269.2㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역입니다. 지형은 평지·정방형이며 도로접면은 소로한면입니다. 공시지가는 1,662,000원/㎡입니다.
• 토지이용 규제. 고덕국제화지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 포함되며, 비행안전제6구역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한정된 토지거래계약 허가구역 지정 사항도 확인됩니다. 구체적인 적용 여부는 취득 주체와 매각 대상에 따라 확인해야 합니다.
• 환금성. 주거와 근린생활시설이 결합된 건물이고, 1층은 공실 상태입니다. 실제 임대수익과 공실 해소 가능성, 유사 물건의 매매 사례가 확인되기 전에는 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 말소기준 원본 확인. 2023.02.22 오산신용협동조합 근저당권을 기준으로 건물·토지의 등기부와 공동담보 관계를 대조하세요.
• 임차인 7명의 실제 계약관계. 호실별 임대차계약서·전입·확정일자·점유 상태를 확인하고, 동일 호실에 기재된 인물들의 관계를 구분하세요.
• 401호 중복 정보. 원종철과 이경숙의 계약관계, 실제 점유자 및 보증금 반환 여부를 확인하세요.
• 202호 점유관계. 송정현과 이현준이 동일 호실에 기재된 이유와 실제 임대차 및 점유 상태를 확인하세요.
• 보증금 미상 임차인. 원종철·조성원·송정현·이현준·김상민의 보증금과 확정일자, 배당요구 및 점유관계를 확인하세요.
• 임차권등기 확인. 최온유의 180,000,000원, 이경숙의 230,000,000원에 대한 임차권등기와 배당·말소관계를 확인하세요.
• 과거 경매관계. 최온유가 채권자로 기재된 강제경매의 취하 경위와 현재 임대차·보증금 관계를 대조하세요.
• 예상배당 검증. 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 피담보채권액을 확인해 소유자 잔여금과 매수인 인수 전망을 다시 검토하세요.
• 건물 면적 차이. 등기사항전부증명서와 건축물대장에 기재된 1층 면적의 차이 및 감정평가 반영 범위를 확인하세요.
• 제시외 건물. 다락방 약 67㎡의 현황, 일괄매각 포함 범위 및 관련 건축사항을 확인하세요.
• 시세·수익 검증. 비교 가능한 근린생활시설·다가구주택의 최근 거래 사례와 실제 임대차 현황, 1층 공실을 반영해 가격 적정성을 검토하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서·건물 및 토지 등기부·현황조사서·감정평가서의 최신 내용을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 전망 ≠ 위험 0원”

이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.02.22 오산신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 임차권등기와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 실제 임차인 등재 7명 중 다수의 보증금이 미상이고, 401호와 202호에는 서로 다른 인물의 임차인 정보가 중첩돼 있습니다. 이들의 계약관계와 현재 점유상태를 확인해야 실제 명도 부담을 평가할 수 있습니다.

여기에 1층 근린생활시설의 공부상 면적 차이, 제시외 다락방, 1층 공실 및 실거래 시세 미확인까지 함께 검토해야 합니다. 현재 최저가 2,429,061,280원이 시장가격 대비 유리한지는 확인되지 않았습니다. 유찰 시나리오에서 가격이 낮아지더라도 그 사실만으로 적정 취득가격을 확정할 수는 없습니다.

결론적으로 이 사건은 등기상 말소 전망은 확인되지만, 임차인 관계·물건 현황·시장가격 검증이 선행돼야 하는 복합용도 경매물건입니다. 실제 인수 위험과 명도 비용을 확정하고 비교 시세를 확인한 뒤 입찰가격을 검토하는 것이 핵심입니다.