💰 최저가 523,000,000원 🛡️ 인수 0원 👤 임차인 0명 📉 미배당 2,058,630,000원
수원지방법원 2026타경89. 평택시 청북읍 옥길리 골드테라스3 2층 205호입니다. 감정평가상 현황은 공실이고, 건축물대장상 용도는 일반음식점입니다. 등기상 말소기준은 2017.07.21. 새중앙새마을금고 근저당권 390,000,000원이며, 이후 존속하는 주식회사아이비케이저축은행· 예주종합건설주식회사 근저당권과 경매개시결정, 평택시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.
권리구조 자체는 단순하지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 523,000,000원이고 한 차례도 유찰되지 않았습니다. 이 물건과 비교할 실거래 가격이 확인되지 않아 최저가가 시세보다 낮은지 높은지를 단정할 수 없습니다. 따라서 “신건이라 싸다”는 판단은 금물이고, 상업용 호실의 임대수익·공실 지속 가능성·유사 상가 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경89 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 옥길리 1163-1 골드테라스3 2층205호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층, 지상5층 건 내 제2층 제205호 |
| 소유자 | 이현정 |
| 감정가 / 최저가 | 523,000,000원 / 523,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 새중앙새마을금고 / 362,513,120원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 임차인 없이 후순위 권리 소멸
임차인 없음. 현황도 공실로 조사돼 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2017.07.21. 새중앙새마을금고 근저당권 390,000,000원입니다. 이후 존속 중인 주식회사아이비케이저축은행 근저당권 600,000,000원, 예주종합건설주식회사 근저당권 1,584,000,000원, 2026.03.16. 임의경매개시결정, 2026.09.14. 평택시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
과거 국 압류와 이경묵 근저당권, 예주종합건설주식회사 일부 근저당권은 이미 말소돼 있습니다. 따라서 현재 확인되는 권리관계에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격·회차 비교 — 실거래가 대신 배당 시나리오 확인
비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가와 시세의 할인율로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 대신 유찰 시 매각가격과 채권 미배당 변화를 보면 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 523,000,000원 | 2,058,630,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 418,400,000원 | 2,162,184,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 334,720,000원 | 2,244,766,080원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금이 줄어 채권자 측 미배당액은 커지지만, 이 시뮬레이션에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원입니다. 현재회차와 1회 유찰 시에는 신청채권자의 청구액 362,513,120원이 충족되는 것으로 계산되고, 2회 유찰 시에는 충족되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 523,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,630,000원 |
| 1. 근저당 · 새중앙새마을금고 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사아이비케이저축은행 | 600,000,000원 | 125,370,000원 |
| 3. 근저당 · 예주종합건설주식회사 | 1,584,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재회차 매각가 기준 채권총액은 2,574,000,000원, 채권자 예상배당은 515,370,000원, 미배당은 2,058,630,000원입니다. 배당 시뮬레이션은 채권최고액 기준이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청옥초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설과 아파트 단지가 소재합니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 현황. 현재 공실이며 건축물대장상 용도는 일반음식점입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 18m, 서측 약 12m, 동측 약 14m 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(청북택지)·택지개발지구이며, 공시지가는 1,718,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역이 포함되며, 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인(외국법인·단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 건물이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 신건 최저가 523,000,000원의 가격 메리트를 판단하려면 인근 유사 상가의 실제 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 현황이 공실이므로 실제 내부 상태, 영업시설 잔존 여부와 즉시 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 일반음식점 용도인 만큼 예상 임대료와 공실기간을 확인해 매입가 대비 수익성을 점검해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2017.07.21. 새중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이고 이후 존속 권리는 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기 원본을 최종 대조해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 배당표는 채권최고액 기준 시뮬레이션이므로 실제 채권액, 조세채권과 집행비용에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리안전성과 가격매력은 별개”
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 임차인 없이 공실이고, 말소기준인 2017.07.21. 새중앙새마을금고 근저당권 이후 존속 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 현재 신건 최저가 523,000,000원을 비교할 실거래 가격이 확인되지 않고, 건축물대장상 일반음식점인 상업용 호실이라는 점 때문에 가격과 환금성은 별도 검증이 필요합니다. 권리는 단순하지만 가격은 아직 결론을 내리기 이른 물건입니다.
