수원지방법원 2026타경97. 평택시 청북읍 옥길리 골드테라스3 3층 301호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 5층이며 본건은 3층에 위치합니다. 조사일 현재 공실 상태이고, 토지는 제1·2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 권리관계의 기준점은 2017.07.21 설정된 새중앙새마을금고 근저당 288,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 아이비케이저축은행 근저당, 예주종합건설주식회사 근저당, 경매개시결정, 평택시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 이 물건에서 권리 안전성과 가격 적정성은 분리해서 봐야 합니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원이지만, 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로 391,000,000원이 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 권리상 인수가 없다는 사실만으로 가격 메리트까지 있다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경97 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 옥길리 1163-1 골드테라스3 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 청북읍 안청로2길 33-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1·2종근린생활시설 건부지 · 조사일 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 1층·지상 5층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 이현정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 391,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 267,701,980원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 존속 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2017.07.21 새중앙새마을금고 근저당권입니다. 2017.12.28 예주종합건설주식회사 근저당과 2018.04.17 이경묵 근저당은 이후 각각 등기부상 말소됐습니다. 2019.06.03 설정된 주식회사아이비케이저축은행 근저당 600,000,000원과 예주종합건설주식회사 근저당 1,584,000,000원은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2026.03.16 임의경매개시결정과 2026.09.14 평택시 압류도 동일하게 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 시세 자료가 없으므로 신건 할인 여부는 미확정
현재 최저매각가는 감정가와 같은 391,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 제시되어 있지 않아, 감정가 대비 시세 할인율을 계산할 수 없습니다. 따라서 이 단계에서는 “시세보다 싸다”는 평가를 붙이지 않는 것이 맞습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 391,000,000원 | 0원 | 2,087,274,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 312,800,000원 | 0원 | 2,164,379,200원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 250,240,000원 | 0원 | 2,226,063,360원 |
유찰될수록 매각대금은 감소하고 채권자 측 미배당은 증가하지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 2회 유찰 시에는 새중앙새마을금고 배당액도 245,936,640원으로 줄어 신청채권 청구액 267,701,980원을 충족하지 못하는 시나리오입니다.
③ 예상배당표 (매각가 391,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,274,000원 |
| 1. 근저당 · 새중앙새마을금고 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사아이비케이저축은행 | 600,000,000원 | 96,726,000원 |
| 3. 근저당 · 예주종합건설주식회사 | 1,584,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 2,472,000,000원이고 예상 배당액은 384,726,000원입니다. 현재 회차 예상 미배당은 2,087,274,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청옥중학교 북동측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 조사일 현재 공실이며, 대지는 제1·2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 약 20m, 북동측 약 15m, 남서측 약 12m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(청북택지)·택지개발지구에 속하며, 중로1류·중로2류·중로3류에 접합니다.
- 토지. 전체 토지면적 1,502.2㎡, 공시지가 1,718,000원/㎡이며 평지의 가로장방, 중로각지입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한해 기재돼 있습니다.
- 물적 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·수익가격 확인. 시세 자료가 없어 391,000,000원의 적정성을 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다. 인근 유사 근린생활시설 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 현황 재확인. 조사일 현재 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 2,087,274,000원이지만, 제시된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 회차별 자금계획. 신건 391,000,000원, 1회 유찰 312,800,000원, 2회 유찰 250,240,000원 시나리오를 기준으로 자금 부담을 비교할 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 세금·관리비·실제 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.07.21 새중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 현재 남아 있는 권리들은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 조사일 현재 공실이면서 임대관계는 미상이고, 무엇보다 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 신건 최저가 391,000,000원에 대해 가격 메리트를 단정하기보다 권리와 가격을 분리해 검토해야 하는 물건입니다. 권리는 단순하지만, 응찰가는 실제 거래사례와 임대수익을 확인한 뒤 정하는 편이 타당합니다.
