수원지방법원 2026타경114. 평택시 서정동 서정벨루스하임 15층 1511호, 전용 26.37㎡ 아파트입니다. 현 소유자 장영인은 2021년 7월 7일 매매를 원인으로 거래가액 90,000,000원에 취득했고, 2021년 8월 17일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 경매의 핵심 당사자는 조선우입니다. 조선우는 2025년 8월 13일 보증금 95,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 2026년 4월 7일에는 같은 금액을 청구하는 현재 강제경매의 채권자로 등장합니다.
가격만 보면 감정가와 최저가가 모두 79,000,000원이라 작아 보이지만, 권리관계 때문에 최저가만으로 취득원가를 판단하면 안 됩니다. 임차권은 현재 경매의 말소기준인 2026년 4월 7일 강제경매개시결정보다 앞선 2025년 8월 13일에 등기됐고, 등기 분석상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경114 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 433-7 서정벨루스하임 15층 1511호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 26.37㎡ · 17층 중 15층 · 방, 화장실 등 |
| 소유자 | 장영인 (2021.07.07 매매 · 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조선우 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 말소기준은 2026.04.07 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2025.08.13 조선우의 주택임차권등기는 보증금 95,000,000원이며, 등기상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 이후 2026.04.24 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조선우 | 1511호 전부 | 95,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 등기상 인수 |
임차권등기 내용에는 임대차계약일 2023.06.24, 확정일자 2023.06.26, 주민등록일자와 점유개시일자 모두 2023.08.22로 기재돼 있습니다. 다만 임차인 조사에서는 대항력 판단이 확정되지 않은 상태이므로 이 리포트에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 표시합니다. 입찰 전 실제 전입·점유의 연속성과 임차권등기의 효력을 원본으로 반드시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가부터 최근 시세보다 높다
서정벨루스하임 동일 면적대 최근 거래는 총 12건이며 전체 평균은 76,191,666원입니다. 그러나 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 72,900,000원, 최신 거래는 2026년 7월 75,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -9.8%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 26.37㎡ | 16 | 75,000,000원 |
| 2026.06 | 26.37㎡ | 13 | 69,800,000원 |
| 2026.04 | 26.11㎡ | 6 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 26.37㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 26.37㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 2025.12 | 26.37㎡ | 7 | 62,500,000원 |
| 2025.10 | 26.37㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 72,900,000원 |
신건 최저가 79,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.4%이고, 최신 거래 75,000,000원보다도 높습니다. 따라서 임차권 문제를 빼고 보더라도 신건 자체에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 여기에 임차권 인수가 현실화돼 실질취득이 약 95,000,000원이 되면 최근 12개월 평균의 약 130.3%, 최신 거래의 약 126.7% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,822,000원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 조선우 | 95,000,000원 | 77,178,000원 |
| 미배당 | - | 17,822,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권 95,000,000원 중 예상배당은 77,178,000원, 미배당은 17,822,000원입니다. 배당표 계산 자체의 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있으나, 별도로 등기된 선순위 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있으므로 실제 인수 여부는 임차권의 대항력과 배당·소멸 관계를 기준으로 원본 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 인수 구조가 먼저
| 회차 | 매각가 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 79,000,000원 | 77,178,000원 | 17,822,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 63,200,000원 | 61,662,400원 | 33,337,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 50,560,000원 | 49,249,920원 | 45,750,080원 |
표면상 매각가는 유찰 때마다 79,000,000원 → 63,200,000원 → 50,560,000원으로 낮아지지만, 신청채권 미배당액은 17,822,000원 → 33,337,600원 → 45,750,080원으로 커집니다. 선순위 임차권의 미배당 보증금을 매수인이 부담하는 구조가 확정된다면 유찰만으로 총 취득원가가 크게 낮아지는 물건이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 1호선 서정역 북측 인근이며, 근린생활시설·오피스텔·아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 17층 건물의 15층 1511호이며, 엘리베이터·개별난방·위생 및 급배수·화재탐지·소화전 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 4필지 일단의 부지이며 북측과 서측으로 각각 대로와 중로에 접하고 지하주차장이 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 여부. 2025.08.13 주택임차권이 현재 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서와 등기부 원본에서 매수인 인수 문구 및 소멸 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 임차권등기에는 주민등록일자·점유개시일자가 2023.08.22로 기재돼 있으나 최종 대항력 판단은 미확정입니다. 전입세대열람과 실제 점유 이력을 대조해야 합니다.
- 동일인 관계. 임차권자와 강제경매 채권자가 모두 조선우입니다. 임대차계약, 보증금 지급, 채권 원인과 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 79,000,000원은 최근 12개월 평균 72,900,000원의 108.4%입니다. 최근 추세도 -9.8%이므로 신건 가격을 싸다고 볼 근거가 없습니다.
- 유찰 효과. 대항력 있는 임차보증금 인수가 확정되면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 약 95,000,000원 수준에 머물 수 있습니다.
맺으며 — “7,900만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 감정가가 아니라 선순위 주택임차권입니다. 신건 최저가 79,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 72,900,000원보다 높고, 최신 거래 75,000,000원도 웃돕니다. 동시에 95,000,000원의 임차권이 말소기준보다 먼저 등기되어 있고 등기 분석상 매수인 인수로 분류돼 있습니다.
따라서 대항력이 인정돼 미배당 보증금이 승계되는 경우에는 실질취득 약 95,000,000원을 기준으로 시세를 비교해야 합니다. 이는 최근 12개월 평균보다 약 30.3%, 최신 거래보다 약 26.7% 높은 수준입니다. 여기에 최근 거래 추세 -9.8%, 단지 경매 평균 유찰 6.9회가 겹칩니다. 이 물건은 낮아 보이는 최저가보다 임차권의 실제 인수 범위를 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.
