수원지방법원 2026타경50220. 평택시 오성면 숙성리 그린빌아파트 102동 3층 301호입니다. 현재 소유관계는 정정훈·정철화가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 정철화 지분은 2012년 매매로 취득됐고, 박남숙 지분은 2025.05.12 상속을 원인으로 2026.01.29 정정훈에게 이전됐습니다.
권리분석의 기준점은 2013.12.20 안중농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이며, 그 뒤 설정된 김연심 근저당 22,500,000원, 정철화 지분 가압류 60,000,000원, 평택세무서 압류와 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인은 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50220 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 오성면 숙성리 977-1 그린빌아파트 102동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제15층 건물 내 제3층 제301호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 정정훈 2분의 1 · 정철화 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 19,473,288원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 사용승인일 | 2003.12.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2013.12.20 접수 제67045호 안중농업협동조합 근저당권이며, 이후 김연심 근저당, 유재석·김은희 가압류, 평택세무서 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.10.22 강제경매개시결정은 2025.10.21 취하를 원인으로 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 가격 판단은 보수적으로
그린빌은 129세대, 사용승인일은 2003.12.10입니다. 시세 조회 대상면적은 83.494㎡로 기록돼 있으나 면적 일치 여부는 확인되지 않았습니다. 또한 현재 자료에는 동일 평형의 최근 실거래 금액이 포함돼 있지 않습니다.
따라서 감정가와 최저가가 모두 165,000,000원이라는 사실만으로 현재 가격이 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 판단할 수 없습니다. 신건 가격 메리트는 실제 동일·유사 면적의 최근 거래를 확인한 뒤 판단하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 1. 근저당 · 안중농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김연심 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 3. 가압류 · 유재석·김은희 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,390,000원 |
현재 매각가 165,000,000원 가정에서는 채권자 청구액 142,500,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 19,390,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 165,000,000원 | 142,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 13,148,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 39,178,400원 | 0원 |
유찰이 진행되면 배당 부족액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권자의 미배당과 낙찰자의 인수 부담은 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 오성중학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설과 전·답 등 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트박공지붕 15층 건물의 3층 301호로, 기본 위생·급배수·화재탐지·개별난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 폭 약 8m 내외, 북동·북서측으로 폭 약 6m 내외 아스팔트 포장도로에 접하며 내부도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역(숙성지구)이며, 소로2류에 접합니다. 공시지가는 537,000원/㎡입니다.
- 기타. 가축사육제한구역이 포함되고, 2025.08.26~2026.08.25 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2013.12.20 안중농업협동조합 근저당권과 그 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본에서 최종 확인하세요.
- 임차관계 재확인. 현재 자료상 임차인은 없지만, 입찰 직전 매각물건명세서·현황조사서의 최신 내용을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 실거래 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없습니다. 동일·유사 면적의 최신 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 1회·2회 유찰 시 채권 미배당이 생겨도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 기타 부담은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 실거래 확인 후
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 2013.12.20 안중농업협동조합 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 신건 165,000,000원에서는 배당 부족도 없습니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 자료에는 최근 실거래 금액이 없어 165,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 최신 실거래 확인 뒤 판단해야 하는 물건으로 정리하는 것이 적절합니다.
