수원지방법원 2026타경50510. 경기도 안성시 죽산면 두현리 53-2의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 지목 대, 면적 880㎡이고 감정 당시 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2022.07.29 설정된 죽산농업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이며, 그 뒤 2024.11.22 양승작의 가처분과 2026.03.25 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 권리판정상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리 순위만 보면 매수인이 떠안을 금액은 현재 시뮬레이션에서 0원입니다. 하지만 이 물건의 실무상 확인 포인트는 등기보다 점유와 현황에 더 가깝습니다. 감정 조사에서 거주인 부재 등의 사유로 내부조사를 하지 못했고 임대관계가 미상이며, 인접지와의 경계 및 타인점유 유무를 확인하라는 의견이 명시되어 있습니다. 또한 지상의 컨테이너와 비닐하우스는 매각 및 평가에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50510 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 죽산면 두현리 53-2 · 경기도 안성시 죽산면 하금길 48 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 건물 이용상태 | 조사일 현재 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 조적조(벽돌조) 콘크리트경사스라브지붕 지상 2층 · 사용승인일 1999.11.23 |
| 토지 | 880㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이호숙 · 2022.04.20 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 429,787,840원 / 429,787,840원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양승작 / 60,328,767원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 “1-1~1-8” 포함 |
| 매각 제외 | 지상 소재 컨테이너·비닐하우스는 매각 및 평가에서 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 처리
말소기준은 2022.07.29 죽산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며 토지 경기도 안성시 죽산면 두현리 53-2가 공동담보로 기재되어 있습니다. 2024.11.22 가처분은 “매매계약 무효를 원인으로 한 소유권이전등기의 말소등기 청구권”을 피보전권리로 하지만, 제공된 등기 권리판정에서는 말소기준권리 이후 등기로서 매각으로 소멸하는 것으로 처리되어 있습니다. 2026.03.25 양승작의 강제경매개시결정 역시 후순위로 소멸 처리되어 있습니다.
② 점유·임대관계 — 확인된 임차인은 없지만 현황은 미상
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 조사에서는 임대관계를 미상으로 기재했고, 거주인 등의 부재로 내부조사를 하지 못했습니다. 따라서 “임차인 없음”을 곧바로 “점유 문제 없음”으로 확대해석하기보다, 실제 점유자와 점유원인, 전입 여부 등을 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 429,787,840원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래 자료가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하거나 “시세보다 저렴하다”고 표현할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 429,787,840원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 343,830,272원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 275,064,217원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 가정에서는 343,830,272원, 2회 유찰 가정에서는 275,064,217원으로 내려가지만, 세 시나리오 모두 채권자 총 청구액 180,328,767원이 전액 배당되는 구조로 계산되어 채권 미배당과 매수인 인수액이 각각 0원입니다. 다만 이 숫자는 배당 구조를 보여주는 것이지, 각 회차 가격이 시세 대비 유리하다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 429,787,840원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,697,878원 |
| 2. 근저당 · 죽산농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 양승작 | 60,328,767원 | 60,328,767원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 242,761,195원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구액 180,328,767원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여액은 242,761,195원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 토지·건물 현황 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 두현교차로 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·나지·임야 등이 혼재된 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 조사일 현재 단독주택으로 이용 중이며 조적조(벽돌조) 콘크리트경사스라브지붕 지상 2층입니다. 외벽은 치장벽돌 등, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 샷시창호로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 태양열에 의한 보일러시설 등이 설치된 것으로 탐문되었습니다.
- 토지. 면적 880㎡, 지목 대, 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가), 공시지가 230,200원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·도시지역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기재는 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한합니다.
- 건축물 위반. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물 “1-1~1-8”은 포함됩니다. 반면 지상 컨테이너와 비닐하우스는 매각 및 평가에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 내부조사가 되지 않았고 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입관계와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 경계 확인. 감정평가서가 인접지와의 경계 및 타인점유 유무 확인을 별도로 요구하고 있습니다.
- 매각 제외 물건 확인. 지상 컨테이너·비닐하우스는 매각 및 평가에서 제외되므로 소유관계와 철거·사용 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. “1-1~1-8”은 일괄매각에 포함되므로 실제 위치·구조·이용상태를 대조해야 합니다.
- 2024년 가처분 원본 확인. 매매계약 무효를 원인으로 한 소유권이전등기 말소청구권을 피보전권리로 하는 가처분입니다. 현재 자료에서는 후순위 소멸 처리되어 있으므로 매각물건명세서와 등기 원본의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없어 429,787,840원이 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 전제하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 현황 확인
이 사건은 현재 배당 시뮬레이션 기준으로 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준인 2022.07.29 죽산농업협동조합 근저당 이후 등기된 가처분과 경매개시결정도 매각소멸로 판정되어 있습니다. 반면 감정 단계에서 내부조사를 하지 못했고 임대관계가 미상이며, 인접지 경계와 타인점유 유무를 확인해야 한다는 의견이 있습니다. 여기에 매각에서 제외되는 컨테이너·비닐하우스까지 있어, 이 물건은 등기상 인수금액보다 실제 점유·경계·매각범위 확인이 핵심입니다. 실거래 비교자료도 없으므로 신건 최저가 429,787,840원의 가격 경쟁력은 별도로 검증해야 합니다.
