수원지방법원 2026타경50583. 평택시 고덕면 해창리 고덕에스티브이지식산업센터 7층 713호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 최윤재이고, 2022.11.28 주식회사국민은행이 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 한국주택금융공사의 가압류 134,293,777원과 국민은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 별도로 김순진의 가압류 300,000,000원은 2026.03.11 말소됐습니다. 따라서 등기부만 보면 권리 흐름은 비교적 단순하지만, 매각물건명세서에 기재된 이정임의 대항력 여부가 확정되지 않은 점이 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50583 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 7층 713호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 철골철근콘크리트구조 10층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 최윤재 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 207,265,095원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 감정 이용상태 | 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
말소기준은 2022.11.28 주식회사국민은행 근저당권입니다. 한국주택금융공사 가압류와 국민은행의 경매개시결정은 그 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 김순진 가압류는 이미 말소돼 현재 부담으로 남아 있지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 임차인 | 용도 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정임 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 이정임 1명입니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 배당·인수 여부는 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 230,000,000원인 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
배당 시뮬레이션상 현재 회차에서는 집행비용 4,020,000원을 제외한 225,980,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 한국주택금융공사 가압류에는 배당이 없습니다. 채권 미배당 합계는 148,313,777원입니다. 이 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 등기부상 채권 총액이 매각대금보다 큰 구조임을 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 225,980,000원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 134,293,777원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 374,293,777원 중 예상 배당은 225,980,000원, 미배당은 148,313,777원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이정임의 보증금과 대항력도 확정되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부구조와 실제 이용상황은 확인하지 못했습니다.
- 주위환경. 한국지역난방공사 평택지사 남동측 인근으로 지식산업센터, 근린생활시설, 공장, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물 중 7층이며 사용승인일자는 2022.06.30입니다.
- 도로. 북측 폭 12미터 내외, 서측 및 동측 폭 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 공시지가는 1,825,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 자료 보완. 이정임의 전입신고일, 확정일자, 보증금부터 확인해야 대항력과 실제 인수금액을 판단할 수 있습니다.
- 실제 이용상황 확인. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 713호의 점유자와 내부 이용상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 자료가 없으므로 감정가 230,000,000원이 시장 대비 유리한지 별도 비교가 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 국민은행·한국주택금융공사의 미배당 채권과 매수인 인수 위험은 별개입니다. 후순위 등기권리는 소멸하지만 임차인의 대항력은 별도 확인 대상입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 감정평가 내용을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순, 임차인은 미확정
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 분명합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론을 ‘깨끗하다’고 확정하기에는 이정임의 전입신고일과 보증금이 비어 있는 점이 너무 중요합니다. 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수 0원으로 계산되지만, 실제 임차인의 대항력 여부를 확인한 뒤에야 그 수치를 최종 인수액으로 받아들일 수 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 230,000,000원의 가격 메리트 역시 현재 자료만으로는 확인되지 않습니다. 이 물건은 말소기준보다 임차인 확인이 먼저인 사건입니다.
