* 이진영의 보증금 230,000,000원 중 계산상 미배당금은 47,404,000원이지만, 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약에 따라 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 확약의 효력과 실제 말소 이행은 입찰 전 확인이 필요하며, 이 확약은 다른 임차인에게 자동 적용되지 않습니다.
수원지방법원 2026타경50592. 경기도 평택시 진위면 견산리 노블빌리지 103동 101호, 전용 49.68㎡ 다세대주택입니다. 주상현 소유의 이 물건은 주택도시보증공사가 청구금액 252,936,028원으로 강제경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2024년 3월 19일 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 그보다 앞선 2022년 3월 10일 전입한 대항력 임차인 이진영의 보증금이 230,000,000원으로 감정가보다 큽니다. 확약이 없었다면 최저가 하락만큼 미배당 인수가 증가하는 구조입니다. 다행히 이진영에 관한 포기 확약이 제출되어 해당 인수 부담은 해소되는 것으로 분석되지만, 시세와 다른 점유자의 확인까지 끝난 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50592 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 진위면 견산리 427-1 노블빌리지 제103동 제1층 제101호 도로명주소: 경기도 평택시 진위면 진위서로 106 |
| 용도 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 49.68㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 101호 |
| 단지 규모 / 준공 | 노블빌리지 · 32세대 · 2019.02.22 준공 |
| 소유자 | 주상현 (2022.03.24 취득 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 252,936,028원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.19 국민건강보험공단 압류 (갑구 4번) |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
과거 농협은행주식회사 근저당권의 채권최고액은 148,800,000원이었으나 2022.03.10 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준권리로 취급하지 않습니다. 이후 국민건강보험공단 압류가 말소기준이 되고, 주택도시보증공사의 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 선순위 대항력 임차인의 보증금 문제는 별도로 분석해야 합니다.
② 임차인 분석 — 2명, 위험은 서로 다르다
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
이진영 101호 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.03.10 확정 2022.02.25 등기 2024.06.24 |
230,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
확약 적용 배당요구 있음 실질 인수 0원* |
|
조호성 101호 · 주거 |
전입 2025.07.28 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 없음
우선변제 미상
명도 확인 전입일이 말소기준 이후 보증금·계약관계 확인 필요 |
실제 임차인 2명으로 구분합니다. 이진영의 보증금과 조호성의 미상 보증금을 임의로 합산하지 않았습니다. 조호성은 확인된 전입일을 기준으로 대항력이 없는 것으로 분류되지만, 보증금과 점유관계는 별도 확인 대상입니다.
신건 기준 원래 계산상 인수금은 47,404,000원이지만, 확약을 적용한 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 이진영의 보증금 230,000,000원을 실질취득액으로 고정하는 일반적인 대항력 인수형과 달리 취급합니다.
단, 확약의 적용 대상은 이진영의 임차권입니다. 조호성에게 확약의 효력을 확대하지 않으며, 조호성의 보증금 미상, 실제 점유 및 명도 문제는 별도로 확인해야 합니다.
조호성에게 이진영의 대항력 포기 확약이 적용되는 것은 아닙니다. 보증금 미상이라는 이유만으로 선순위 인수액을 만들어내지는 않되, 계약관계 및 명도 불확실성은 독립적인 리스크로 남겨둡니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다
노블빌리지 동일 면적대 실거래는 전체 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 181,583,333원으로 신건 감정가 186,000,000원과 비교적 가깝습니다. 하지만 이 평균에는 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 가장 최근 거래인 2026년 7월 가격은 143,000,000원이고, 최근 12개월 거래 평균 역시 143,000,000원입니다. 최근 12개월 표본은 1건이므로 대표성에는 한계가 있지만, 확인되는 최근 가격 수준을 무시하고 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.65㎡ | 2 | 143,000,000원 |
| 2025.07 | 49.68㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2025.05 | 49.68㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2025.01 | 49.65㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2024.01 | 49.65㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2023.10 | 49.68㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2023.07 | 49.65㎡ | 3 | 188,000,000원 |
| 2023.07 | 49.68㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.05 | 49.68㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2022.05 | 49.68㎡ | 4 | 239,000,000원 |
| 2022.04 | 49.68㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2022.04 | 49.68㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 181,583,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 143,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,404,000원 |
| 1. 임차인 이진영 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 182,596,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 252,936,028원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제공된 예상배당 모형 기준입니다. 집행비용 3,404,000원을 먼저 공제하고 이진영에게 182,596,000원을 배당하면 매각대금은 모두 소진됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사에 대한 별도 배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 임차보증금 배당과 신청채권은 별도 기재된 항목이며, 동일 채권의 경제적 중복 여부가 확정되지 않은 상태에서 채권액을 단순 합산하지 않습니다. 국민건강보험공단 압류액, 당해세 및 임차인 최우선변제 등의 확정 배당순위와 금액은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
확약이 없고 이 부족분을 매수인이 인수한다면 최저가와 인수액을 함께 부담하는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 포기 확약이 제출되어 이진영 관련 실질 인수 0원*을 적용합니다.
따라서 실제 취득가격 비교는 확약 적용 기준 186,000,000원으로 수행합니다. 확약 전 계산상의 인수액을 실제 취득비용에 다시 더하지 않습니다.
⑤ 회차별 분석 — 유찰되어도 인수 구조를 확인해야 한다
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당금이 증가합니다. 따라서 낮아진 최저가만 보고 취득가격이 저렴해졌다고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 확약에 따라 이진영의 잔존 보증금 인수를 실질 0원으로 처리하는 점이 결정적인 차이입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 적용 인수* |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 186,000,000원 | 47,404,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 148,800,000원 | 84,083,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 119,040,000원 | 113,426,560원 | 0원* |
유찰 회차는 가정이며 실제 확정된 매각기일이나 최저가가 아닙니다. 확약 전 인수액은 각 회차의 배당 추정에 따른 값으로 집행비용 등의 차이가 반영되어 있어 단순히 낙찰가와 합한 금액이 모든 회차에서 정확히 일치하지는 않습니다. 확약 적용 인수 0원은 이진영에 한정됩니다.
하지만 현재는 신건으로 최저가가 186,000,000원이며, 최근 실거래 143,000,000원보다 높습니다. 미래 유찰가격을 현재의 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진위고등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 교통상황은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 101호입니다. 위생·급배수·난방 및 승강기 설비가 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 비행안전제6구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다. 외국인 주택 취득에 한정된 토지거래계약 허가구역도 기재되어 있습니다. 해당 규제의 구체적인 적용 여부는 취득 주체와 이용계획에 따라 확인해야 합니다.
- 도로·대지. 북측으로 소로가 소재하며, 토지는 대체로 부정형의 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 715,600원/㎡입니다.
- 환금성. 32세대 규모의 다세대주택으로, 확인된 동일 면적대 실거래는 전체 12건입니다. 최근 12개월 표본은 1건이고 가격 추세는 -22.7%입니다. 소규모 단지와 최근 거래 표본 부족을 감안하면 매도 시점의 가격과 소요 기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 이진영의 잔존 보증금반환청구권 및 임차권등기 말소를 포괄하는지, 실제 매각 후 말소 절차가 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
- 별도 점유자 조호성 확인. 전입일은 말소기준 이후이지만 보증금·확정일자·계약관계가 미상입니다. 실제 점유 여부와 명도 가능성을 확인해야 합니다. 이진영의 확약을 조호성에게 적용해서는 안 됩니다.
- 배당표 확인. 이진영 예상배당 182,596,000원과 미배당 47,404,000원은 추정치입니다. 국민건강보험공단 압류 관련 채권, 당해세 및 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 확인. 2026년 7월 거래가 143,000,000원이며 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다. 표본이 1건이므로 해당 거래의 개별 조건과 현재 매도 호가를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 가격 추세 -22.7%와 신건 가격의 최근 시세 대비 130.1%를 함께 고려해야 합니다. 과거 전체 평균을 기준으로 입찰가격을 높게 책정하는 것은 경계해야 합니다.
- 관리비·명도. 관리비 체납 여부와 공용부분 미납액, 실제 점유 상태 및 인도 절차에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 감정가보다 큰 물건입니다. 확약이 없었다면 신건에서 계산상 47,404,000원을 추가 인수할 수 있었고, 유찰되어 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수가 늘어 실질취득비용이 쉽게 낮아지지 않는 구조였습니다.
그러나 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 이진영의 실질 인수는 0원*으로 반영됩니다. 이것은 분명히 중요한 권리 부담 해소 요소입니다. 그럼에도 조호성의 미상 보증금과 점유관계 확인은 남습니다.
가격에서는 더 보수적인 접근이 필요합니다. 최저가 186,000,000원은 최근 시세 143,000,000원의 130.1%이고, 확인된 가격 추세도 -22.7%입니다. 과거 전체 평균이나 과거 고가 거래에 기대어 현재 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 최근 실거래 표본이 적은 만큼 추가 시세 확인도 필요합니다.
주된 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이고 하락 추세와 환금성 부담이 겹칩니다. 현 회차에서 가격 메리트는 인정하기 어렵습니다. 확약의 효력, 조호성의 점유관계, 최신 시세 및 실제 유찰 여부를 재확인한 후 판단하는 것이 적절합니다.
