수원지방법원 2026타경50602. 평택시 신장동 평택송탄역클래시아 10층 1045호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 말소되는 근저당이나 압류가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 황규연은 2021.10.14. 주민등록, 2021.10.15. 점유개시로 확인되고, 말소기준인 주식회사페이게이트 근저당은 2022.02.15. 설정됐습니다. 따라서 임차인의 대항력이 선행합니다.
보증금은 97,000,000원으로 현재 최저매각가 80,000,000원보다 큽니다. 이 유형에서는 낙찰가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 보면 안 됩니다. 현 회차에서는 보증금과 낙찰가 차액인 17,000,000원이 인수되는 구조로 보아 실질취득은 97,000,000원 수준입니다. 1회 유찰 시 낙찰가가 64,000,000원으로 내려가면 인수분은 33,000,000원, 2회 유찰 시 51,200,000원까지 내려가면 45,800,000원으로 늘어 실질취득 총액은 계속 97,000,000원에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50602 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 243-3 평택송탄역클래시아 10층 1045호 |
| 이용상태 / 전용 | 도시형생활주택(원룸형) · 전용 19.91㎡ · 지하4층/지상13층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 이영도 · 2021.10.20. 소유권이전 · 거래가액 97,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 97,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황규연 | 주거용 건물 1045호 전부 | 97,000,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 실제 임차인 |
실제 임차인은 황규연 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니며, 2021.10.14. 전입신고가 2022.02.15. 말소기준권리보다 앞섭니다. 등기부에는 2023.08.16. 주택임차권이 등기돼 있고 임차보증금은 97,000,000원입니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있어, 이 임차권은 단순히 “매각으로 말소”된다는 등기 순위만 보고 끝낼 사안이 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 97,000,000원을 봐야 한다
평택송탄역클래시아 전용 19.91㎡의 최근 거래는 뚜렷한 하락 흐름입니다. 전체 12건 평균은 78,041,666원이지만, 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균은 62,500,000원이고 최신 거래는 2026.08. 60,000,000원입니다. 최근 거래가격 추세는 -23.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 19.91㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 2026.01 | 19.91㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.08 | 19.91㎡ | 8 | 75,000,000원 |
| 2025.05 | 19.91㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2024.07 | 19.91㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2024.07 | 19.91㎡ | 8 | 79,000,000원 |
| 2024.07 | 19.91㎡ | 6 | 79,000,000원 |
| 2024.05 | 19.91㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 19.91㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 19.91㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2024.03 | 19.91㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2023.12 | 19.91㎡ | 7 | 78,500,000원 |
현재 최저가 80,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 128.0%입니다. 그러나 이 사건은 대항력 임차인 때문에 그보다 더 엄격하게 봐야 합니다. 실제 가격 비교 기준인 97,000,000원은 최근 12개월 평균 62,500,000원과 최신 거래 60,000,000원을 모두 크게 웃돕니다. 전체 평균 78,041,666원을 기준으로 가격 매력을 높게 평가하는 것도 적절하지 않습니다.
③ 예상배당과 실질취득 구조 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 임차인 황규연 보증금 | 97,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사페이게이트 | 5,000,000,000원 | 78,160,000원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 97,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 매각대금은 집행비용 1,840,000원과 주식회사페이게이트 근저당 78,160,000원으로 소진됩니다. 권리분석상 핵심은 선순위 대항력 임차보증금 97,000,000원이며, 실질취득 가격은 이 보증금 수준을 기준으로 판단합니다.
| 회차 | 낙찰가 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 80,000,000원 | 17,000,000원 | 97,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 64,000,000원 | 33,000,000원 | 97,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 51,200,000원 | 45,800,000원 | 97,000,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 19.91㎡의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 입지. 송탄역(1호선) 동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·공동주택·주상용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 송탄역이 있어 대중교통 여건은 우수한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층/지상13층 건물 내 10층이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전·화재탐지기·스프링클러 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,881,000원/㎡입니다. 관광특구·철도보호지구·비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 평택송탄역클래시아는 287세대, 2017.05.25. 준공입니다. 최근 동일면적 거래가격은 75,000,000원에서 65,000,000원, 60,000,000원으로 낮아졌고 최근 추세는 -23.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 확인. 80,000,000원이라는 숫자가 아니라 대항력 임차보증금 기준의 실질취득 97,000,000원으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 황규연의 전입일자 2021.10.14., 점유개시일자 2021.10.15., 임차보증금 97,000,000원과 임차권등기 내용을 매각물건명세서·등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 64,000,000원, 2회 유찰 시 51,200,000원이지만 인수액이 늘어 실질취득 총액은 97,000,000원 수준으로 유지됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 78,041,666원보다 최근12개월 평균 62,500,000원과 최신 거래 60,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 국과 평택시 압류가 등기돼 있으므로 배당·조세 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총액은 내려가지 않는다”
이 물건은 겉으로 보면 감정가와 최저가가 80,000,000원인 신건입니다. 그러나 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 황규연의 대항력 있는 임차보증금이 97,000,000원이므로 실질취득 역시 그 수준에서 고정됩니다. 최근 12개월 동일면적 평균은 62,500,000원, 최신 거래는 60,000,000원이며 최근 추세는 -23.0%입니다. 게다가 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.9회입니다. 이 사건은 유찰을 기다리면 싸지는 구조가 아니라, 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어나는 대항력 인수형으로 보아야 합니다. 따라서 가격 판단의 출발점도 끝점도 최저가가 아닌 실질취득 97,000,000원입니다.
