수원지방법원 2026타경50640. 경기도 안성시 공도읍 진사리에 있는 안성수창해뜨레 101동 17층 1704호입니다. 전용면적은 81.24㎡이며, 2019.05.03 사용승인을 받은 아파트입니다. 소유자는 수창산업개발주식회사이고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 104,880,537원입니다.

권리분석에서는 2019.05.21 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 임차인 이미경의 전입신고는 2022.08.01로 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 매수인 인수 예정액도 0원입니다. 다만 등기된 임차권이 있으므로 실제 점유 및 인도 상황은 별도로 확인해야 합니다.

가격은 다른 문제입니다. 동일 면적의 2026년 6월 실거래는 255,000,000원인데, 현재 최저가는 302,000,000원입니다. 신건에 그대로 응찰하면 비교 거래보다 높은 가격에 취득하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 배당 확인 필요

실제 임차인으로 확인되는 사람은 이미경 1명입니다. 주택임차권등기가 존재하며, 등기부에는 두 차례의 임대차계약 내용이 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 표시되어 있으므로 임차인 수나 임차보증금에 별도로 중복 합산하지 않습니다.

등기부에 기재된 보증금은 1차·2차 계약의 순차적 금액입니다. 별도 임차인 두 명의 보증금으로 합산하지 않습니다. 임차권등기의 존재만으로 선순위 대항력이 생기는 것은 아니며, 확정일자 기록과 실제 배당순위는 구분해 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격이 최근 거래보다 높다

안성수창해뜨레 동일 전용면적 81.24㎡의 최근 실거래를 기준으로 비교합니다. 확인된 거래는 2026년 6월 14층의 255,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 255,000,000원이지만 표본이 1건이므로, 여러 거래에 기반한 안정적인 시세 평균으로 해석해서는 안 됩니다.

최저매각가 302,000,000원은 최근 실거래 255,000,000원의 118.4%입니다. 금액 차이는 47,000,000원으로, 신건 가격이 최근 거래보다 높습니다. 비교 거래는 14층이고 경매 대상은 17층이므로 층 차이와 개별 상태를 감안해야 하지만, 현재 확보된 실거래만으로는 이 가격 차이를 정당화할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정 · 검수 필요)

현재 자동 배당추정은 우리은행의 최초 채권최고액 15,846,500,000원을 사용해 배당액을 계산했습니다. 그러나 변경등기에 99,360,000원이 기재되어 있으므로 아래 금액은 확정 배당이 아니라 검수가 필요한 원래의 추정치입니다.

위 배당액은 최초 채권최고액을 적용한 자동 추정 결과입니다. 을구 1-1번 변경등기, 임차권자의 배당 가능성, 실제 채권 잔액 및 법정 우선순위가 확정되지 않아 그대로 신뢰할 수 없습니다. 임차인 배당과 당해세·최우선변제 등도 확정 배당표에 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시 가격 시나리오

1회 유찰 시 최저가 241,600,000원은 확인된 최근 실거래 255,000,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 193,280,000원입니다. 다만 이는 유찰을 가정한 가격 시나리오일 뿐 실제 유찰이나 낙찰 결과를 의미하지 않습니다. 실거래 표본이 1건에 불과하므로 가격 차이만으로 적정 입찰가를 확정하기도 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안성시 공도읍 진사리 양진초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 대형쇼핑몰, 농경지 등이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측 인근에 38번 국도가 통과하며, 북동측 원거리에 경부고속도로 안성IC가 위치합니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물의 17층 호실로, 2019.05.03 사용승인을 받았습니다. 급배수·위생설비, 승강기, 도시가스 보일러 난방설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 성장관리권역, 준보전산지, 상대보호구역 등 관련 사항이 있습니다. 외국인이 주택을 취득하는 경우에 관한 토지거래허가구역 지정 사항도 기재되어 있어 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 837,000원/㎡이며 토지는 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 내부 상태. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인을 하지 못했습니다. 건축물대장 현황도면과 인근 평가 사례 등을 참고해 평가한 만큼 실제 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 환금성. 213세대 단지이고 동일 면적의 확인된 최근 거래는 1건입니다. 이 표본만으로 매도 소요기간이나 적정 환금가격을 판단하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경등기 원본 확인. 우리은행 최초 채권최고액 15,846,500,000원과 변경등기 99,360,000원, 공동담보 해제의 효력을 반드시 대조해야 합니다.
• 배당표 재산정. 우리은행의 실제 채권액과 주택도시보증공사의 청구액, 임차권자의 배당요건을 확인한 뒤 배당액을 다시 계산해야 합니다.
• 임차권·점유 확인. 이미경의 전입은 말소기준보다 늦지만, 임차권등기와 실제 점유 여부 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 가격 상한 검토. 현재 최저가 302,000,000원은 최근 실거래 255,000,000원보다 높습니다. 동일 면적의 추가 거래와 층·향·내부 상태를 비교해 적정가격을 별도로 산정해야 합니다.
• 유찰 회차 확인. 1회 유찰 시 241,600,000원, 2회 유찰 시 193,280,000원이라는 시나리오를 검토하되 실제 매각조건을 법원 공고에서 확인해야 합니다.
• 내부 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 상태를 확인하지 못했으므로 수리비와 시설 상태를 점검해야 합니다.
• 관리비·인도비용. 미납 관리비 중 승계 가능한 부분과 점유자 인도에 필요한 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 관련 서류 및 변경된 매각조건을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수는 0원, 신건 가격은 보류”

이 사건은 말소기준 근저당권보다 임차인의 전입이 늦어 매수인 인수 예정액이 0원인 아파트입니다. 하지만 권리의 소멸 가능성과 입찰가격의 적정성은 구분해야 합니다.

현재 최저매각가 302,000,000원은 동일 면적 최근 실거래 255,000,000원의 118.4%로, 신건에서 가격상 이점이 확인되지 않습니다. 또한 실거래 표본이 1건이어서 추가 시세 검증이 필요합니다.

특히 우리은행의 근저당 변경등기 99,360,000원과 최초 채권최고액을 기준으로 한 배당추정이 충돌합니다. 이 부분을 해소하지 않은 채 예상배당을 확정적으로 해석해서는 안 됩니다.

결론적으로 매수인 인수 예정액은 0원이지만, 현재 가격은 최근 시세보다 높고 배당추정에는 검수할 사항이 있습니다. 등기 변경과 임차인의 배당관계를 확인하고, 추가 실거래 및 유찰 시 가격을 비교한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.