수원지방법원 2026타경50693. 평택시 세교동 부영원앙아파트 307동 1층 106호 아파트입니다. 감정가는 249,000,000원, 최저매각가도 같은 249,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자의 청구액은 64,431,367원이고, 제공된 말소기준 산정은 2024.08.30 제이비우리캐피탈주식회사 근저당권 74,400,000원입니다. 그 이후 삼성카드, 주식회사아이엠캐피탈, 한국캐피탈 주식회사의 가압류와 이번 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위 권리만 있으니 깨끗하다”고 끝내기에는 확인할 부분이 있습니다. 등기내역에는 2022.04.28 푸본현대생명보험주식회사 근저당 207,600,000원이 기록돼 있고, 2025.07.28 한국자산관리공사로 근저당권이 이전된 기록도 함께 나타납니다. 제공 자료에서 2022년 근저당 본등기는 말소된 것으로 표시되는 반면 이전등기는 별도로 남아 있어, 실제 현재 효력과 말소 여부는 원본 등기부에서 반드시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50693 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 세교동 557 부영원앙아파트 307동 1층106호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제1층 제106호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 임성희 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제이비우리캐피탈 주식회사 / 64,431,367원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 자동산정상 인수 0, 다만 선행 근저당 효력 확인
제공된 자동산정 기준에서 말소기준권리는 2024.08.30 제이비우리캐피탈주식회사 근저당권입니다. 이를 기준으로 보면 2025년 삼성카드 가압류 10,691,473원, 주식회사아이엠캐피탈 가압류 12,767,821원, 한국캐피탈 주식회사 가압류 29,126,994원 및 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인 기재는 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 이해관계인의 부재 및 비협조로 내부를 직접 확인하지 못했고 “임대미상”이라고 되어 있습니다. 따라서 현장에서 별도의 점유자가 확인되는 경우에는 보증금·전입·확정일자 등을 추가 조사해야 하며, 확인 전에는 대항력을 단정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 신건 249,000,000원은 최근 평균의 99.1%
시세 비교 대상은 부영2의 동일 면적 84.98㎡ 거래입니다. 최근 12개월 표본은 12건, 평균은 251,375,000원입니다. 최신 거래는 2026.09의 270,000,000원이고, 표본 최저는 228,500,000원, 최고는 275,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.98㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 14 | 254,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 12 | 265,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 4 | 228,500,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 11 | 252,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 8 | 258,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 14 | 254,000,000원 |
| 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 251,375,000원 |
현재 최저가 249,000,000원은 최근 12개월 평균 251,375,000원의 99.1%입니다. 최근 평균보다는 낮지만 차이가 크지 않고, 같은 면적의 1층 거래가 2026.07에 230,000,000원으로 존재합니다. 따라서 최근 평균만 보고 신건을 “시세보다 싸다”고 평가하기보다는 층과 개별 상태를 반영해 응찰가를 보수적으로 잡는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 1. 근저당 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 74,400,000원 | 74,400,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,691,473원 | 10,691,473원 |
| 3. 가압류 · 주식회사아이엠캐피탈 | 12,767,821원 | 12,767,821원 |
| 4. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 29,126,994원 | 29,126,994원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 117,727,712원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 채권자 청구 합계 126,986,288원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 117,727,712원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 2022년 근저당 및 이전등기 효력이 실제로 남아 있는지는 원본 등기부 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 세교동 세교초등학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·다세대주택·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층·지상15층 건물의 제1층 제106호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 부영2는 780세대, 사용승인 기준일은 2000.12.08입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(세교택지지구)이며, 공시지가는 1,152,000원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역은 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한해 적용되는 것으로 기재돼 있습니다.
- 현장 확인. 이해관계인의 부재 및 비협조로 내부를 직접 확인하지 못해 실제 내부구조·이용상황·관리상태와 차이가 있을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2022년 근저당 원본 대조. 푸본현대생명보험주식회사 근저당 207,600,000원과 한국자산관리공사 이전등기의 현재 효력·말소 상태를 확인하세요.
- 점유·임대 확인. 감정평가서에 임대미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자·전입·보증금·확정일자를 재확인하세요.
- 가격 비교. 신건 249,000,000원은 최근 평균 251,375,000원의 99.1%입니다. 동일 면적 1층 거래 230,000,000원도 함께 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 회차 기준으로 1회 유찰 시 199,200,000원, 2회 유찰 시 159,360,000원입니다.
- 내부 상태. 내부확인이 이뤄지지 않았으므로 관리상태·수리 필요 여부는 현장에서 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘권리의 현재 상태’를 확정해야 한다
이 물건의 신건 최저가 249,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 251,375,000원의 99.1%로, 평균보다 약간 낮지만 신건 단계에서 뚜렷한 할인 폭이 있는 가격은 아닙니다. 최신 거래는 270,000,000원이지만 동일 면적 1층 거래가 230,000,000원에 존재하므로, 1층이라는 개별 조건을 함께 반영해야 합니다.
권리 측면에서는 제공된 배당 시뮬레이션이 매수인 인수 0원을 제시하지만, 감정평가서의 임대미상과 2022년 근저당·2025년 이전등기의 현재 효력을 확인하는 과정이 선행돼야 합니다. 따라서 이 사건은 신건 가격 자체보다 원본 등기와 실제 점유관계를 확정한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
