수원지방법원 2025타경670. 안양동 프로젝트500타워 2층 268호 근린시설입니다. 소유자는 마승환이며, 현재 등기상 말소기준은 2005년 4월 7일 설정된 주식회사부림상호저축은행의 채권최고액 31,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 등기된 현대캐피탈·산와대부·서울보증보험의 가압류와 김포시·국·안양시만안구· 국민건강보험공단 등의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

다만 이 물건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사에는 주식회사 이랜드리테일이 268호 점유자로 기재돼 있고, 매각물건명세서에는 이랜드가 ‘주거’ 용도로 표기되어 있습니다. 두 표기가 동일 점유관계를 가리키는지 여부도 확정할 자료가 없으며, 전입신고일·보증금·확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유관계를 대항력 있음 또는 인수 없음으로 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유권리는 별도 확인

말소기준 근저당보다 뒤에 설정된 가압류·압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2005년 김진석·김상만 근저당, 2006년 김용현 근저당, 2013년 에프알엘코리아주식회사 전세권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 등기부만 놓고 보면 후순위 권리를 매수인이 그대로 떠안는 구조는 확인되지 않습니다.

② 점유·임차인 분석 — ‘인수 0원’으로 단정하면 안 된다

현황조사와 매각물건명세서의 명칭이 달라 실제 점유관계가 하나인지 둘인지도 현재 확정하기 어렵습니다. 어느 쪽도 보증금이 확인되지 않으므로 금액을 합산하거나 임의의 인수액을 계산할 수도 없습니다. 최저가 43,000,000원만을 실질취득가로 보면 안 되는 이유입니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 평가할 근거가 없다

이 물건은 감정가와 현재 최저매각가가 모두 43,000,000원인 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가나 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서도 안 되고, 반대로 43,000,000원이 저렴하다고 표현할 근거도 없습니다.

특히 이 물건은 점유자의 보증금과 대항력이 미상입니다. 설령 입찰가 자체가 내려가더라도 인수할 임차보증금이 존재한다면 실질취득비용은 달라질 수 있으므로, 가격 검토는 점유관계를 확정한 뒤 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 43,000,000원 가정)

현재 가정에서는 채권 총액 88,832,343원 중 41,826,000원이 배당되고 47,006,343원이 미배당됩니다. 국세·지방세 압류 6건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 점유자의 보증금·우선변제·대항력이 확인되지 않은 상태이므로 이 표만으로 매수인 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.

⑤ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 268호는 인접 호수와 경계구분 없이 하나의 쇼핑센터, 즉 2층 전체 의류매장으로 이용 중입니다.
• 경계 상태. 2026.09.07. 감정평가사 사실조회 회신에 따르면 관리사무소 조사상 간이 칸막이·경계표지·건물번호표지가 존재하며 현재의 경계벽 제거는 일시적인 것으로 조사됐습니다.
• 입지. 안양역 남서측 인근으로 쇼핑센터·점포·음식점·업무시설·위락시설·오피스텔·금융기관·근린생활시설·시장이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 여건이 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 시가지경관지구, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 화재경계지구 등이 포함됩니다.
• 공부와 현황. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 독립 점포 경계와 사용상태는 현장 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 동일성 확인. 주식회사 이랜드리테일과 이랜드 표기가 동일 점유관계를 뜻하는지 현황조사 원문과 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
• 보증금·대항력 확인. 전입신고일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액을 0원으로 두면 안 됩니다.
• 상가 경계 확인. 현재 벽체 구분 없이 2층 전체 의류매장으로 이용 중이므로 268호의 간이 칸막이·경계표지·건물번호표지 위치를 직접 확인해야 합니다.
• 세금 우선권 확인. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세가 존재하면 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가 43,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 별도 상가 거래·임대 현황 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기는 정리돼도 점유는 아직 미정”

이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2005년 부림상호저축은행 근저당 이후의 가압류와 압류는 매각으로 소멸하고, 과거 근저당과 전세권도 이미 말소되어 있습니다. 하지만 경매 권리분석의 결론은 등기부만으로 정해지지 않습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 이랜드 관련 점유가 존재하면서 보증금·전입·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력과 승계 여부가 미상입니다.

게다가 268호는 현재 인접 호수와 벽체 경계 없이 2층 전체 의류매장으로 사용되고 있습니다. 관리사무소 조사상 간이 칸막이와 경계표지는 존재하는 것으로 확인됐지만, 실제 전유부분의 위치와 사용상태를 현장에서 확인하는 절차가 중요합니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 43,000,000원의 가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 후순위 등기 소멸은 명확하지만, 점유권리·실질취득비용· 현황 경계를 확인하기 전에는 가격만 보고 접근하기 어려운 사건입니다.