수원지방법원 2025타경991. 경기도 군포시 대야미동 퍼스트클래스 4층 401호입니다. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 최상층 다세대주택으로, 감정평가상 방 2개와 주방·화장실·현관·베란다·다락 등으로 이용 중입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 150,120,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기상 말소기준은 2016년 설정된 이천재 근저당권으로 제시되어 있습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있고, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자와 대항력 문제가 완전히 해소됐다고 단정할 수는 없습니다.
가격보다 먼저 살펴야 할 것은 건축물 현황입니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물인 다락 등이 매각에 포함되고, 집합건축물대장에 위반건축물(불법증축)로 등재되어 있다고 명시돼 있습니다. 이 부분은 낙찰 후 사용과 처분, 금융조달 등에 영향을 줄 수 있으므로 원상복구 필요 여부와 실제 위반 범위를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 대야미동 637-13, 제4층 제401호 도로명주소: 경기도 군포시 대야2로55번안길 1 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물명 / 규모 | 퍼스트클래스 · 7세대 · 지상 4층 중 4층 |
| 이용상태 | 방 2 · 주방 · 화장실 · 현관 · 베란다 · 다락 등 |
| 사용승인 | 2015.06.02 |
| 소유자 | 안재환(지분 5분의 2) · 이종림(지분 5분의 3) |
| 감정가 | 150,120,000원 |
| 최저매각가 | 150,120,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 서서울농업협동조합 |
| 청구금액 | 93,750,552원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 건축물 유의사항 | 집합건축물대장상 위반건축물(불법증축) 등재 · 제시외 건물(다락 등) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 원본 대조가 필요하다
② 임차·점유 관계 — 인수 0원과 점유 확인은 별개
| 신고 임차인 | 없음 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 대항력 판단 | 실제 점유자·전입 내역 확인 필요 |
| 배당모형상 인수 | 0원 |
감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 신고 임차인이 확인되지 않았으므로 현재 자료에서 특정 임차인의 보증금이나 대항력을 인정할 근거는 없습니다. 반대로 신고가 없다는 이유만으로 임차인이나 점유자가 실제로 존재하지 않는다고 확정할 수도 없습니다.
배당모형은 인수액 0원으로 산정했지만, 입찰 전 실제 점유자, 전입세대 및 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다. 점유자가 확인되는 경우 인도 절차와 추가 비용도 별도로 판단할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 84.8%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
퍼스트클래스의 거래 자료에는 총 3건의 실거래가 제시되어 있습니다. 전체 평균은 172,000,000원이고, 가장 최근 거래는 2024년 8월의 177,000,000원입니다.
그러나 핵심적인 제한이 있습니다. 경매물건의 비교 기준 면적은 38.18㎡인 반면, 가장 최근 거래의 면적은 50.73㎡입니다. 나머지 거래 역시 면적이 서로 달라 동일 면적의 직접 비교 사례가 아닙니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 50.73㎡ | 3층 | 177,000,000원 |
| 2022.04 | 32.92㎡ | 4층 | 132,000,000원 |
| 2022.01 | 56.08㎡ | 1층 | 207,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 혼재 | 3건 | 172,000,000원 |
거래 추세 지표는 +4.4%로 표시되어 있지만, 비교 거래의 시점과 면적이 일정하지 않고 거래 표본도 제한적입니다. 따라서 이 수치만으로 현재 시장이 상승 중이라고 판단하거나 감정가가 저렴하다고 결론내리기는 어렵습니다.
특히 이 물건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 정상 건축물의 거래가와 단순히 비교하면 위반 부분의 법적·물리적 위험이 가격에 충분히 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,120,000원 가정)
아래는 제시된 배당모형의 계산 결과입니다. 신청채권자인 서서울농업협동조합의 청구금액과 배당액이 반영되지 않은 불일치가 있으므로 확정 배당표가 아닌 검증이 필요한 시뮬레이션으로 보아야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,901,680원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 이천재 | 22,800,000원 | 22,800,000원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 이종임 | 109,534,845원 | 109,534,845원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 14,883,475원 |
| 매각대금 합계 | — | 150,120,000원 |
집행비용은 추정치이며, 등재된 채권액은 실제 확정채권액이나 최종 배당액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다. 신청채권자의 배당 누락 여부를 확인하기 전에는 소유자 잔여금을 확정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 0원으로 계산
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 150,120,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 120,096,000원 | 14,720,189원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 96,076,800원 | 38,387,427원 | 0원 |
제시된 계산에서는 유찰 후 채권 미배당액이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 채권자의 미배당과 매수인의 채무 인수는 서로 다른 문제이기 때문입니다.
다만 위 계산은 현재 기재된 권리와 채권을 전제로 합니다. 신청채권자의 담보권 및 배당순위 불일치, 실제 점유관계가 해소되기 전에는 각 회차의 배당 결과를 확정적으로 해석해서는 안 됩니다.
제시외 건물(다락 등) 포함.
집합건축물대장상 위반건축물(불법증축) 등재.
감정평가에서도 공부와의 차이로 제시외건물 기호 ㉠~㉢이 존재한다고 기재되어 있습니다. 한편 별도 위반 여부 표시와 매각물건명세서의 명시 내용이 일치하지 않으므로 건축물대장 원본과 현황을 직접 대조해야 합니다.
위반 부분의 위치·면적·용도·시정명령 및 이행강제금 부과 여부는 확인이 필요합니다. 이 문제는 인수 채무가 0원이라는 사실과 무관하게 매수 후 추가 비용과 사용·처분상의 제약으로 이어질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포대야초교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·근린생활시설·공원 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕, 지상 4층 중 4층에 위치합니다. 사용승인일은 2015.06.02이며 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부도 표시되어 있으므로 해당 매각대상에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 247.2㎡, 공시지가 1,991,000원/㎡입니다. 이 토지면적은 개별 호실의 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 7세대 규모의 다세대주택이며, 제시된 거래는 2022년과 2024년에 걸친 총 3건입니다. 동일 면적의 최근 거래가 확인되지 않고 위반건축물 이슈도 있으므로 매각가격과 처분 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원본 확인. 집합건축물대장에서 불법증축 부분과 위반 기재 내용을 확인하고 현장 상태와 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각에 포함된 다락 등의 범위와 실제 구조가 감정평가 내용과 일치하는지 확인하세요.
- 행정상 부담 확인. 시정명령·원상복구·이행강제금 등 관련 행정조치와 추가 비용 발생 가능성을 확인하세요.
- 신청채권자 권리 검증. 서서울농업협동조합의 근저당권 말소 표시와 경매개시결정 사이의 관계를 확인하세요.
- 배당표 재검증. 신청채권자 청구액 93,750,552원이 예상배당에 반영되지 않은 이유와 채권자별 배당순위를 확인하세요.
- 소유권 변동 대조. 이종임·이종림의 서로 다른 명의 기재와 지분 이전의 관계를 원본 등기 및 결정문으로 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자 및 전입 여부를 확인한 후 명도 비용을 검토하세요.
- 실거래 재조사. 전용 38.18㎡와 면적·층·상태가 유사한 거래를 우선 확보하고, 위반건축물이라는 특성을 가격에 반영하세요.
- 금융·처분 가능성. 위반건축물 등재가 담보대출 심사와 향후 매매에 미치는 영향을 해당 금융기관 및 관계기관에 확인하세요.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장·감정평가서·실거래가를 최신 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 안전한 물건이라고 단정할 수 없다”
이 사건의 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 가압류와 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 하지만 인수 채무가 없다는 것과 물건 자체의 위험이 없다는 것은 별개의 문제입니다.
집합건축물대장에는 불법증축에 따른 위반건축물 등재 사실이 명시되어 있고, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 더구나 신청채권자인 서서울농업협동조합의 근저당권 말소 표시와 배당액 0원 기재는 원본 검증이 필요한 불일치입니다. 임대관계도 미상입니다.
최저가 150,120,000원은 가장 최근 비교 거래가 177,000,000원의 84.8%이지만, 거래 시점과 면적이 달라 이를 현재 동일 면적 시세 대비 확정적인 할인으로 평가할 수 없습니다.
결론은 위반건축물의 법적·물리적 상태와 신청채권자의 권리·배당 관계를 먼저 확인하는 것입니다. 권리 검증과 건축물 위험의 비용 산정이 끝나기 전에는 겉으로 보이는 가격 차이에 높은 가점을 부여하기 어렵습니다. 종합적으로 인수액 0원이라는 장점은 있으나 건축물 하자와 권리자료 불일치, 시세 비교의 한계가 겹치는 보수적 검토 대상입니다.
