수원지방법원 2025타경1574. 경기도 의왕시 고천동 이편한세상고천파크루체 104동 14층 1405호 아파트입니다. 등기상 소유자는 정대희이고, 2023.12.07 소유권이전과 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 중 을구 1번 신한은행 근저당권 채권최고액 437,800,000원이 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 176,000,000원과 이후 신한카드·하나카드 가압류, 임의경매개시결정, 의왕시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 권리관계만 보고 바로 “안전하다”고 끝낼 수는 없습니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있고, 기준시점 현재 대지권이 미등기상태라고 적혀 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 있는 임차인의 존재를 단정할 수 없으며, 매각물건명세서·현황조사와 대지권 등기 진행 상태를 실제 입찰 전 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1574 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 고천동 522 이편한세상고천파크루체 104동 14층1405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 철근콘크리트구조 20층 중 14층 |
| 소유자 | 정대희 · 거래가액 481,088,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 610,000,000원 / 610,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 165,204,517원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 임대관계 | 미상 |
| 대지권 | 기준시점 현재 미등기상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.12.07 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 을구 2번 신한은행 근저당권, 2025.05.13 신한카드 가압류, 2025.08.13 하나카드 가압류, 2025.09.18 임의경매개시결정, 2025.10.21 의왕시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 자료 없음
현재 감정가와 최저매각가는 모두 610,000,000원이며 아직 0회 유찰인 신건입니다. 다만 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 제시되어 있지 않아 이 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 610,000,000원 | 36,580,215원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 488,000,000원 | 157,360,215원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 390,400,000원 | 253,945,815원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 이는 후순위 채권이 미배당되더라도 그 부족분이 그대로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아니라는 점을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 610,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,500,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 437,800,000원 | 437,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 176,000,000원 | 163,700,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,627,273원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,652,942원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 638,080,215원 중 예상 배당액은 601,500,000원이며, 현재 회차 기준 미배당은 36,580,215원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의왕시청 북측 인근에 위치하며, 의왕고천공공주택지구로서 아파트 단지 및 단독주택 등이 신축중인 개발예정지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용중이며 철근콘크리트구조 20층 중 14층입니다.
- 토지. 인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경관녹지 및 중로3류에 저촉되고 소로3류·중로1류에 접합니다.
- 공시지가. 3,209,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 열병합방식 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자, 전입 및 대항력 가능성을 다시 확인해야 합니다.
- 대지권 확인. 기준시점 현재 대지권이 미등기상태이므로 대지권 등기 진행 여부와 매각대상 포함 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 최근 실거래 평균·최신 거래·추세 자료가 없으므로 610,000,000원이 시세 대비 유리하다고 판단하지 않습니다.
- 후순위 권리. 신한카드·하나카드 가압류, 경매개시결정, 의왕시 압류는 말소기준 이후로 매각 소멸 표시를 확인합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 36,580,215원이지만 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인 끝”은 다르다
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2023.12.07 신한은행 근저당권을 말소기준으로 그 이후 설정·기입된 근저당, 가압류, 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정요항표에는 임대관계가 미상이고 대지권도 기준시점 현재 미등기상태로 기재돼 있습니다. 또한 최근 실거래 비교 자료가 없어 신건 최저가 610,000,000원의 가격 경쟁력을 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 후순위 채권 소멸 구조는 명확하지만, 임차·점유와 대지권 확인이 선행되어야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
