수원지방법원 2025타경1864. 안양시 만안구 안양동 금강그린빌 3층 301호로, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2018.06.08 설정된 주식회사신한은행 근저당권 채권최고액 96,000,000원입니다. 이후 우리금융캐피탈 가압류 7,331,866원, 오케이캐피탈 가압류 31,157,227원, 임의경매개시결정, 안양시 압류가 이어졌으며 등기 분석상 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
임차인 김명옥의 전입일은 2018.06.14로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 이 사건의 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1864 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 393-18 금강그린빌 3층 301호 |
| 도로명 | 경기도 안양시 만안구 만안로123번길 12-1 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 실지조사일 현재 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상8층 · 제3층 제301호 |
| 소유자 | 조영민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 321,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 28,656,947원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.04.13 소유권보존과 신탁이 있었고, 신탁등기는 2018.06.08 말소된 뒤 같은 날 조영민에게 소유권이전이 이루어졌습니다. 이어 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 안양시 압류와 관련된 실제 세액 및 당해세 배당관계는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명옥 | 미상 | 2018.06.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 74.1% 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
가격 비교 자료에는 금강그린빌 거래가 1건 확인됩니다. 거래시점은 2021.10, 전용면적은 69.02㎡, 7층, 거래금액은 433,000,000원입니다. 대상 면적 지표는 82.49㎡이고 면적 일치 판정도 불일치입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 69.02㎡ | 7 | 433,000,000원 |
최저매각가 321,000,000원은 가격 지표상 433,000,000원의 74.1%입니다. 그러나 확인 거래가 2021.10의 단 1건이고 면적도 대상과 다르므로, 이를 근거로 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 확정할 수 없습니다. 특히 최신 거래라고 제시된 자료 자체가 2021.10 거래이므로 현재 가격 판단에는 비교 표본의 시점과 면적 차이를 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 321,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,294,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 7,331,866원 | 7,331,866원 |
| 3. 가압류 · 오케이캐피탈주식회사 | 31,157,227원 | 31,157,227원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 181,216,907원 |
신건 321,000,000원 가정에서는 배당 시뮬레이션상 채권 부족액이 0원이고, 소유자 잔여액은 181,216,907원입니다. 신청채권 청구액은 28,656,947원이지만 배당표는 신한은행 근저당 채권최고액 96,000,000원을 기준으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 부족 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 321,000,000원 | 0원 | 181,216,907원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 256,800,000원 | 0원 | 117,915,707원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 205,440,000원 | 0원 | 67,274,747원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 실지조사일 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 주변에는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 존재합니다.
- 입지. 안양초등학교 남동측 인근이며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 2,702,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 주차. 기계식 지하주차장은 현재 실질적으로 사용이 불가능한 상태로 조사됐습니다.
- 거래 표본. 금강그린빌 총 8세대, 사용승인일은 2018.04.06이며 확인 실거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 재확인. 김명옥의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조하세요.
- 시세 재조사. 2021.10의 69.02㎡ 거래 1건만으로는 82.49㎡ 대상의 현재 시세를 확정하기 어렵습니다. 대상 면적과 유사한 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 주차 실사용 확인. 기계식 지하주차장이 실질적으로 사용 불가능하다고 조사된 만큼 실제 주차 대안과 이용 여건을 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 안양시 압류가 있으며 배당 시뮬레이션에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 실제 조세채권과 배당순위를 확인하세요.
- 유찰 시 권리구조. 제공된 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 비교자료의 질이 관건
이 사건은 말소기준 이후 전입한 임차인 1명이 있고, 제공된 권리분석상 대항력 없음·매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 반면 가격은 별개입니다. 최저가 321,000,000원이 확인 거래 433,000,000원의 74.1%라는 숫자만 보면 낮아 보이지만, 그 거래는 2021.10의 69.02㎡ 1건이고 대상 면적 82.49㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘인수 위험’보다 ‘현재 시세를 얼마나 정확히 다시 잡느냐’에 있습니다. 여기에 기계식 지하주차장의 실질 사용 불가 상태까지 함께 반영해 판단할 필요가 있습니다.
