수원지방법원 2025타경2010. 군포시 산본동 금강2단지주상복합아파트 923동 7층 704호, 전용 37.75㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 최정우는 2017.06.26 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했고, 같은 해 2017.08.04 우리은행이 채권최고액 66,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후의 큐브제이자산관리대부 근저당, 엔에이치농협캐피탈·오케이저축은행·하나캐피탈 가압류 및 경매개시결정은 제공된 권리분석에서 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리보다 더 중요한 변수는 가격입니다. 현재 최저매각가와 실질취득액은 모두 273,000,000원입니다. 전체 거래 10건 평균은 300,800,000원이지만, 최근 12개월 거래 4건의 평균은 248,250,000원이고 최신 거래는 260,000,000원입니다. 최근 구간이 과거보다 -26.1% 낮아진 만큼, 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균을 가격 메리트의 근거로 삼기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2010 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 산본동 1147 금강2단지주상복합아파트 923동 7층 704호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 37.75㎡ · 방 2 · 지하2층 지상15층 중 7층 |
| 소유자 | 최정우 · 2017.06.26 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 273,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 54,668,960원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 사용승인 | 1996.06.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸, 인수 0원
말소기준은 2017.08.04 우리은행 근저당권 66,000,000원입니다. 2024.05.20 설정된 큐브제이자산관리대부 근저당권 143,000,000원과 2024.08.30 엔에이치농협캐피탈 가압류 32,321,227원, 2024.09.05 오케이저축은행 가압류 22,925,976원, 2024.09.27 하나캐피탈 가압류 74,237,470원은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 분류입니다. 2025.12.11 한국주택금융공사의 임의경매개시결정 역시 매각 소멸로 분류되어 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 봐야 한다
금강2단지주상복합 전용 37.75㎡의 확인된 실거래입니다. 전체 10건 평균은 300,800,000원이지만 최근 12개월 거래는 4건, 평균 248,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.09의 260,000,000원이며 최근 구간은 과거 거래보다 -26.1% 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 37.75㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 37.75㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 37.75㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 37.75㎡ | 10 | 248,000,000원 |
| 2024.06 | 37.75㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2022.04 | 37.75㎡ | 12 | 370,000,000원 |
| 2022.04 | 37.75㎡ | 5 | 337,000,000원 |
| 2022.03 | 37.75㎡ | 8 | 368,000,000원 |
| 2021.10 | 37.75㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2021.08 | 37.75㎡ | 5 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.75㎡ | 4건 | 248,250,000원 |
| 전체 평균 | 37.75㎡ | 10건 | 300,800,000원 |
현재 최저가 273,000,000원은 전체 평균 대비로는 90.8%이지만, 최근 12개월 평균 대비로는 110.0%입니다. 최신 거래 260,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건은 전체기간 평균만 보면 할인처럼 보일 수 있지만, 최근 시세 기준으로는 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,622,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사큐브제이자산관리대부 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 4. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 32,321,227원 | 32,321,227원 |
| 5. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 22,925,976원 | 22,925,976원 |
| 6. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 74,237,470원 | 4,130,797원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 338,484,673원 중 예상 채권자 배당액은 268,378,000원, 미배당액은 70,106,673원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포시 산본동 둔전초교 서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 학교, 공원 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 왕복6차선, 서측 왕복2차선, 남·북측 왕복5차선 포장도로와 접합니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 방 2, 주방/식당, W/C, 현관, 발코니 등이 확인됩니다. 열병합 지역난방과 승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·비행안전제3구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역은 2025.08.28 기재되었고 대상기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 단지는 340세대, 사용승인 1996.06.10이며 전용 37.75㎡ 거래가 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세가 -26.1%여서 과거 고가 거래보다 최근 가격대를 우선해 판단할 필요가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 거래 평균 300,800,000원보다 최근 12개월 평균 248,250,000원과 최신 거래 260,000,000원을 우선 비교하세요.
- 신건 가격 착시 주의. 실질취득 273,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.0%입니다. 현재 회차를 할인 물건으로 해석할 근거가 약합니다.
- 점유·임대관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 현황과 실제 점유자를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 근질권 배당 귀속 확인. 11번 근저당권부채권에 제이비우리캐피탈주식회사 명의 근질권 143,000,000원이 기재되어 있으므로 배당관계 원본을 대조하세요.
- 유찰 시 다시 계산. 제공된 시나리오의 1회 유찰 가격은 218,400,000원, 2회 유찰 가격은 174,720,000원입니다. 각 회차에서 최신 실거래를 다시 비교해야 합니다.
- 규제 원본 확인. 감정자료의 토지거래계약 허가구역 대상기간은 2026.08.25까지로 표시되어 있고 매각기일은 2026.10.06이므로 입찰 시점의 실제 적용 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 제공된 배당 시나리오 기준으로 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 주요 권리도 매각 소멸로 분류되어 있어 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 현재 최저가이자 실질취득액인 273,000,000원은 최근 12개월 평균 248,250,000원의 110.0%이고 최신 거래 260,000,000원보다 높습니다. 게다가 최근 거래 추세는 -26.1%입니다. 전체기간 평균 300,800,000원 대비 90.8%라는 숫자만으로 싸다고 판단하면 최근 시장 흐름을 놓치게 됩니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 최근 시세 대비 가격입니다.
