수원지방법원 2025타경101483. 경기도 의왕시 이동 732 에이스하이테크비전21 4층 419호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 사용승인일은 2021.09.27.입니다. 등기부상 소유자는 김태형이며, 2021.12.02 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액 426,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 현재 남아 있는 가압류·압류·강제경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
다만 권리가 많다는 사실과 매수인이 인수한다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 이 사건은 현재 회차 매각가 487,000,000원을 가정해도 채권총액 1,025,070,820원 중 479,730,000원만 배당되고 545,340,820원이 미배당됩니다. 특히 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세가 확인될 경우 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 한편 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 현장 점유관계와 실제 사용자를 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101483 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 이동 732 에이스하이테크비전21 4층419호 |
| 도로명주소 | 경기도 의왕시 오봉산단1로 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상12층 건물 내 4층 419호 · 사용승인일 2021.09.27. |
| 소유자 | 김태형 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 487,000,000원 / 487,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 120,806,430원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.12.02 국민은행 근저당권 426,000,000원입니다. 2026.07.31에는 이 근저당권에 관해 확정채권양도를 원인으로 소상공인자영업자새출발기금주식회사 앞으로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 우선순위의 출발점은 기존 2021.12.02 근저당권입니다. 이후 기술보증기금·근로복지공단· 중소벤처기업진흥공단·배병수의 가압류와 의왕시·국·국민건강보험공단·수원시의 압류, 근로복지공단의 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
② 점유·임대관계 — 확정된 임차인 정보는 없고 임대관계는 미상
감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 내부 이용상황도 건축물대장, 건축물현황도면과 탐문조사 등을 참고했다고 되어 있어 실제 점유자·사용자와 임대차 유무를 입찰 전에 확인하는 것이 중요합니다. 현재 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 반영되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 신건 가격의 할인 여부는 판단 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 487,000,000원으로 신건입니다. 동일 건물이나 유사 지식산업센터의 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치는 제시되어 있지 않으므로, 현 단계에서 487,000,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 487,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,270,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 426,000,000원 | 426,000,000원 |
| 갑구 12번 가압류 · 기술보증기금 | 285,500,000원 | 53,730,000원 |
| 갑구 13번 가압류 · 근로복지공단 | 37,345,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 75,577,860원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 근로복지공단 | 65,935,050원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 배병수 | 13,906,480원 | 0원 |
| 갑구 21번 경매개시결정 · 근로복지공단 | 120,806,430원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,025,070,820원 중 예상배당은 479,730,000원, 미배당은 545,340,820원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 의왕ICD제1터미널 동측 인근이며, 중소규모 공장·물류센터·근린생활시설 등이 소재하는 공장지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 대로, 남동측 중로, 북동측 중로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·과밀억제지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적은 7,264.1㎡, 공시지가는 2,652,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 사용주체와 임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2026.07.31 국민은행 근저당권에 확정채권양도를 원인으로 한 근저당권 이전등기가 있으므로 최신 등기부를 대조해야 합니다.
- 시세 직접 대조. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 487,000,000원의 가격 경쟁력은 동일 건물·유사 지식산업센터 실거래와 별도 검증해야 합니다.
- 회차별 배당 악화. 미배당액은 현재 545,340,820원, 1회 유찰 시 641,725,220원, 2회 유찰 시 718,554,340원으로 제시되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2021.12.02 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 현재 남아 있는 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 회차에서도 채권총액 1,025,070,820원 가운데 545,340,820원이 미배당되고, 국세·지방세 압류가 존재해 당해세 여부에 따라 배당 결과가 바뀔 수 있습니다. 또한 임대관계는 미상이고, 실거래 시세 자료도 없어 신건 487,000,000원이 가격상 유리한지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수위험과 실제 점유·세금·가격 검증을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
