수원지방법원 2025타경101489. 안양시 동안구 관양동 강남프린스빌딩 4층 409호입니다. 감정 이용상태는 공동주택(연립주택)이고, 소유자는 유인자입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 2025.09.04 설정된 주식회사벨루스대부 근저당이 아니라 그보다 앞선 2023.03.13 정찬혁의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020.05.28, 확정일자는 2020.05.29, 전입·점유개시는 2020.06.10이며 보증금은 340,000,000원입니다.
매각물건명세서에도 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 회차 421,000,000원 가정에서는 임차인에게 보증금 전액이 배당되어 인수액은 0원이지만, 1회 유찰 시 데이터상 인수액은 8,715,200원, 2회 유찰 시에는 75,132,160원으로 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101489 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 관양동 1689 강남프린스빌딩 4층 409호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 유인자 |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 421,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 327,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 건물 상태 | 4층 409호 · 내부 수리중 · 내부계단을 통한 다락 소재 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
소유권보존은 2018.08.16입니다. 과거 안양만안새마을금고의 근저당권, 가압류와 강제경매 등기는 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석의 기준이 되는 말소기준권리는 2025.09.04 주식회사벨루스대부 근저당권이고, 같은 날 주식회사비투에스파트너스와 제로투에잇대부주식회사 근저당도 설정되어 있습니다. 이후의 경매개시결정·압류 및 2026.05.22 근저당은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정찬혁 | 전유부분 전부 | 340,000,000원 | 2020.06.10 | 2020.05.29 | 대항력 있음 · 우선변제권 있음 |
정찬혁은 실제 임차인 1명으로 확인되며 보증기관 승계 신고가 아닙니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 정찬혁이 등기부상 임차권자이면서 이 사건 경매개시결정의 채권자로도 나타나는 점에 대해 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다. 이 경고만으로 임차권 효력을 부정할 수는 없으므로, 입찰 판단에서는 명세서에 적힌 대항력·잔액 인수 조건을 그대로 전제하는 것이 안전합니다.
③ 배당과 실질취득 — 유찰 시 낙찰가만 보면 안 된다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,610,000원 |
| 1. 임차인 정찬혁 보증금 | 340,000,000원 | 340,000,000원 |
| 2. 주식회사벨루스대부 근저당 | 663,000,000원 | 74,390,000원 |
| 3. 주식회사비투에스파트너스 근저당 | 663,000,000원 | 0원 |
| 4. 제로투에잇대부주식회사 근저당 | 663,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 정찬혁 | 327,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 421,000,000원 가정. 총 채권 청구액 3,116,100,000원, 후순위 채권자 배당액 74,390,000원, 미배당액 3,041,710,000원입니다. 현재 회차에서 임차보증금 340,000,000원은 전액 변제되는 계산이므로 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 421,000,000원 | 0원 | 421,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 336,800,000원 | 8,715,200원 | 345,515,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 269,440,000원 | 75,132,160원 | 344,572,160원 |
④ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
강남프린스빌딩은 총 20세대, 사용승인일은 2018.07.06입니다. 비교 대상으로 잡힌 전용면적은 50.22㎡이나 면적 매칭은 되지 않았고, 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 421,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지를 판정할 실거래 근거가 없습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 409호입니다.
- 현황. 현장조사 당시 내부 수리중이었으며 내부계단을 통해 다락이 소재합니다.
- 입지. 안양관악초등학교 북측 인근으로 다세대·단독주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,324,000원/㎡입니다.
- 민간임대주택. 등기부와 감정요항표에 민간임대주택으로 등록된 사실이 확인됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수부터 계산. 정찬혁 보증금 340,000,000원이 전액 배당되는지 회차별 예상배당을 다시 계산해야 합니다.
- 실질취득비용 기준. 유찰 시에는 최저매각가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 인수를 합산해 비교해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 정찬혁이 임차권자이면서 경매개시결정 채권자로 나타나는 관계를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부 수리중이었고 다락이 있으므로 실제 현황과 비용을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교가격이 없어 현재 가격의 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”
이 물건은 단순한 후순위 권리 소멸형이 아닙니다. 정찬혁의 보증금 340,000,000원이 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권이고, 배당에서 부족한 금액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 421,000,000원 회차에서는 예상배당상 전액 변제가 되어 인수 0원이지만, 1회·2회 유찰 시에는 각각 8,715,200원, 75,132,160원의 인수가 발생합니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 가격 자체가 싸다는 근거도 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 표면 최저가가 아니라 임차보증금을 포함한 실질취득비용입니다.
