수원지방법원 2025타경101493. 안양시 만안구 박달동 극동아파트 2동 305호, 전용 84.69㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등으로 이용 중이며, 지상12층 건물의 3층입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 405,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 가격만 보면 최근 12개월 동일면적 평균 373,571,428원보다 높은 수준이고, 최신 거래인 2026.09의 362,000,000원보다도 높습니다.
권리 쪽에서는 가격보다 더 중요한 확인사항이 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 이희자가 확인되고 전입일은 2006.10.18입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 “대항력 있음”을 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101493 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 박달동 139-202 극동아파트 2동 3층305호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.69㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등 · 지상12층 중 3층 |
| 소유자 | 김석민 · 2015.09.11 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 405,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 158,884,258원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 사용승인일 / 세대수 | 1991.12.13 / 312세대 |
① 권리 흐름 — 2006년 전입 임차인이 기준권리보다 앞선다
등기 흐름상 현재 경매와 연결된 선순위 담보권은 2017.08.24 삼성생명보험 근저당에서 출발합니다. 최초 채권최고액은 207,840,000원이고 2022.11.25 168,800,000원으로 변경됐으며, 2025.03.12 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 그 뒤 2025.10.17 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
임차인 이희자의 전입일 2006.10.18은 이 담보권 설정일보다 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부와 구체적인 점유관계가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 보증금이 실제로 존재하고 매각대금에서 전액 배당되지 않는 구조라면 미배당액이 매수인 부담으로 이어질 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 인수액을 0원으로 보면 안 된다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이희자 | 미상 | 2006.10.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 108.4%
극동아파트 동일면적 84.69㎡의 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 383,000,000원이지만, 과거의 438,000,000원 거래도 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 373,571,428원, 최신 거래는 2026.09 362,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -5.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.69㎡ | 10 | 362,000,000원 |
| 2026.06 | 84.69㎡ | 2 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 84.69㎡ | 11 | 370,000,000원 |
| 2026.04 | 84.69㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 84.69㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2026.02 | 84.69㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2025.12 | 84.69㎡ | 2 | 348,000,000원 |
| 2025.06 | 84.69㎡ | 12 | 395,000,000원 |
| 2025.03 | 84.69㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 2024.08 | 84.69㎡ | 6 | 438,000,000원 |
| 2024.08 | 84.69㎡ | 6 | 438,000,000원 |
| 2024.07 | 84.69㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.69㎡ | 7건 | 373,571,428원 |
현재 최저가 405,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.4%입니다. 최근 추세 역시 -5.7%이므로 전체 평균 383,000,000원과 비교해 할인폭을 강조해서는 안 됩니다. 더구나 임차보증금이 확인되지 않아 실질취득 총액은 405,000,000원보다 커질 가능성까지 남아 있습니다.
④ 배당 산정치 (매각가 405,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 산정액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,450,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 398,550,000원 |
위 산정치는 집행비용과 잔여액 기준의 계산치입니다. 신청채권자 청구액은 158,884,258원이고, 등기상 담보권과 이희자 임차보증금의 실제 배당액은 별도로 확인해야 합니다. 특히 보증금이 미상인 임차인이 있으므로 이 산정치만으로 매수인 인수액을 0원이라고 판단할 수 없습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 비율 | 매각가 | 소유자 잔여 산정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 405,000,000원 | 398,550,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 324,000,000원 | 318,664,000원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 259,200,000원 | 254,771,200원 |
가격만 놓고 보면 현재 회차의 405,000,000원은 최근 12개월 평균 373,571,428원보다 높습니다. 다만 이 사건은 임차보증금이 확인되지 않아 어느 회차에서도 낙찰가만으로 실질취득 총액을 확정할 수 없습니다. 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 실제 인수할 보증금이 존재하는지는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등의 구조입니다.
- 입지. 박달초등학교 남측 인근에 위치하고, 주변은 아파트 단지·다세대주택·교육시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상12층 건물이며 사용승인일은 1991.12.13입니다. 단지는 312세대입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 정비예정구역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,019,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 흐름. 동일면적 12건의 거래가 확인되며 전체 거래가는 330,000,000원부터 438,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 373,571,428원이고 최근 추세는 -5.7%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이희자 보증금 확인. 전입일은 2006.10.18이지만 보증금이 미상입니다. 매수인 인수액을 확정하려면 보증금 규모 확인이 최우선입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 범위와 미배당 가능성 판단에 필요한 사항이므로 매각물건명세서와 배당요구 관계를 다시 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 점유부분이 미상인 만큼 현재 실제 점유와 전입 유지 여부를 원본 조사자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 담보권 원본 대조. 2017.08.24 삼성생명보험 근저당, 2022.11.25 채권최고액 변경, 2025.03.12 한국자산관리공사 이전 관계를 최신 등기부와 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 405,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.4%이고 최근 추세도 -5.7%입니다. 전체 평균보다 최근 거래 흐름을 우선해 판단해야 합니다.
맺으며 — 가격도 높고, 인수액도 아직 확정되지 않았다
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 신건 최저가 405,000,000원이 최근 12개월 평균 373,571,428원의 108.4%라는 점입니다. 최신 거래는 362,000,000원이고 최근 가격 추세도 -5.7%여서 현재 가격을 시세 대비 저가로 보기 어렵습니다.
둘째, 이희자의 전입일은 2006.10.18로 경매와 연결된 2017.08.24 담보권보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구·구체적인 점유관계가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 인수액 역시 미상입니다. 현재 회차에서는 낙찰가 자체가 최근 시세보다 높은 데다 실질취득 총액의 상단도 확정되지 않았으므로, 입찰 전 임차인 보증금과 배당관계를 먼저 해소해야 하는 사건입니다.
