* 확약 반영 전 신건 예상 인수액은 3,580,000원입니다. 확약서에 기재된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 해당 임차권에 적용한 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 입찰 전 확약서 원본과 적용 범위를 확인해야 합니다.

수원지방법원 2025타경101507. 안양시 만안구 안양동에 있는 세강파크빌4차 4층 402호입니다. 감정평가상 용도는 도시형생활주택(다세대)이며, 전용면적은 49.95㎡입니다. 소유자 이애순이 2021년 5월 4일 거래가액 269,000,000원에 취득했습니다. 이후 2021년 9월 1일 정효정 명의의 근저당권이 설정됐으며, 현재는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매가 진행 중입니다.

일반적인 후순위 임차권 사건과 달리, 임차인 조혜진의 전입일과 확정일자가 말소기준 근저당권보다 빠릅니다. 따라서 단순히 임차권등기가 근저당권 이후에 접수되었다는 이유로 임차인의 보증금 반환 위험을 무시해서는 안 됩니다. 이 사건은 대항력 임차인 → 배당 부족 → 승계인의 확약에 따른 인수 위험 해소라는 순서로 이해하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력과 확약이 핵심

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 임차권 승계인이자 이 사건 신청채권자입니다. 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 조혜진 1명이며, 분석 대상 보증금은 269,000,000원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 303,175,469원을 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

③ 실질취득액 — 유찰돼도 보증금에 고정되는가?

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구조에서는 낙찰가가 내려가더라도 배당 부족액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 다만 이 사건은 보증기관의 확약으로 잔존 보증금 반환청구권을 포기한 경우입니다. 따라서 확약 전 인수 추정액과 확약 반영 후 실질취득액을 구분해야 합니다.

* 확약 전 인수액은 각 회차의 예상 배당 부족액이며, 실제 매수인 부담액이 아닙니다. 신건에서는 270,000,000원 + 3,580,000원 = 273,580,000원이 확약 전 단순 합산액입니다. 이는 집행비용이 반영된 배당 추정치이므로, 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다. 확약 반영 후 실질취득액은 낙찰대금 기준이며 취득세·등기비용 등은 별도입니다.

④ 시세 비교 — 2.70억은 최근 거래 기준가의 96.4%

세강파크빌4차는 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 5건이며 전체 평균은 282,200,000원입니다. 그러나 2021년 거래가 포함된 전체 평균보다는 상대적으로 최근인 2025년 3월 거래가 280,000,000원을 비교 기준으로 살펴보는 편이 적절합니다.

신건 실질취득액 270,000,000원은 최신 거래 기준가 280,000,000원보다 10,000,000원 낮고, 그 비율은 96.4%입니다. 전체 실거래 평균 282,200,000원 대비로는 95.7%이지만, 2021년 고가 거래가 포함된 평균을 가격 평가의 주된 근거로 사용하지 않습니다.

특히 본건 전용면적은 49.95㎡인 반면, 최신 비교 거래는 46.61㎡입니다. 면적·층·향·내부 상태에 따른 차이를 감안해야 하며, 제한적인 거래 표본만으로 본건의 적정 낙찰가를 확정할 수는 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)

집행비용 추정액 4,580,000원을 제외하면 임차보증금에 265,420,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 보증금 269,000,000원 중 3,580,000원이 남지만, 주택도시보증공사의 확약에 따라 매수인에게 청구하지 않는 구조입니다. 정효정 근저당권과 주택도시보증공사의 신청채권에 대한 예상 배당은 각각 0원입니다. 다만 배당표는 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안양시율목종합사회복지관 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층 402호이며, 도시형생활주택(다세대)으로 이용 중입니다. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방 및 승강기설비가 있습니다.
• 도로. 동측 폭 약 6미터 미만의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역 및 도시교통정비지역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,123,000원/㎡입니다. 기재된 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로, 매각기일 현재의 지정 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대입니다. 확인되는 실거래는 5건으로 표본이 제한적이고, 최신 거래도 2025년 3월입니다. 거래 추세 -1.3%를 감안해 매도 가능 가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 매수인에게 적용되는지 확인합니다.
• 임차보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 조혜진 1명입니다. 주택도시보증공사의 신청채권을 별도의 임차보증금으로 더하지 않습니다.
• 확약 전후 금액 구분. 신건 배당 부족액은 3,580,000원이지만, 확약 반영 실질 인수액은 0원입니다. 유찰 시에도 같은 구분을 유지합니다.
• 현재 거래가 확인. 비교 거래 시점이 2025년 3월이므로 2026년 매각기일에 적용할 수 있는 현재 매매가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이며 거래 표본이 제한적입니다. 동일 면적대의 실제 매물 및 매도 가능성을 확인합니다.
• 점유 및 인도. 임차권등기의 존재만으로 현재 점유자가 확정되는 것은 아닙니다. 현장 방문을 통해 실제 점유관계와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 가능 부분과 미반영 세금 등을 확인합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사서와 실제 매각조건을 대조합니다.

맺으며 — “확약으로 권리 위험은 줄었지만, 가격 판단은 별개”

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 269,000,000원이 핵심인 다세대 경매입니다. 신건 예상 배당에서는 보증금 3,580,000원이 미회수되지만, 주택도시보증공사의 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.

따라서 신건 실질취득액은 270,000,000원이며, 2025년 3월 거래 기준가 280,000,000원의 96.4%입니다. 하지만 거래 추세는 -1.3%이고, 최근 거래 시점도 오래되었습니다. 총 8세대의 소규모 다세대라는 환금성 부담도 고려해야 합니다. 확약 원본의 효력 확인이 권리분석의 핵심이며, 현재 시세와 실제 환금성 검증이 가격 판단의 핵심입니다. 신건에서 과거 거래가보다 낮다는 사실만으로 충분한 가격 메리트가 확보됐다고 보기는 어렵습니다.