수원지방법원 2025타경101516. 군포시 도마교동 금강펜테리움센트럴파크1차 106동 404호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 뒤늦게 올라온 임차권등기 자체가 아니라, 임차인 안해룡의 선행 전입·점유입니다. 임차인은 2022.04.28. 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.03.25.입니다. 현재 말소기준권리는 2023.08.18. 비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 가압류이므로, 임차인의 대항요건이 그보다 앞섭니다.
따라서 을구 7번 임차권등기가 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하더라도, 보증금 420,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 미배당 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 현재 최저가 556,000,000원에서는 전액 배당이 가능해 인수가 없지만, 유찰이 깊어질수록 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 생기므로 단순히 최저가만 보고 할인폭을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101516 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 도마교동 456 금강펜테리움센트럴파크1차 106동 4층 404호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방·욕실2·알파룸 등 · 지하 1층 / 지상 25층 중 4층 |
| 사용승인 | 2018.01.12. |
| 소유자 | 김창헌 |
| 감정가 / 최저가 | 556,000,000원 / 556,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06. |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
현재 말소기준은 2023.08.18. 가압류입니다. 그보다 앞서 설정됐던 국민은행·레버에프앤비대부 등의 과거 근저당은 등기부상 이미 말소되어 현재 말소기준이 아닙니다. 반면 임차인 안해룡은 2022.04.28. 전입·점유를 갖춰 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 안해룡 | 전유부분 전부 · 주거 | 2022.04.28. / 2022.03.25. | 420,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 평균과 비슷하지만 최신 거래보다 높다
금강펜테리움센트럴파크1차의 최근 실거래 12건 평균은 559,916,666원이고, 현재 최저매각가 556,000,000원은 그 평균의 99.3%입니다. 평균 기준으로는 거의 같은 가격대입니다. 특히 가장 최신 거래는 2026.09. 510,000,000원이므로 신건 최저가는 최신 거래보다 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 확실히 싸다”고 평가하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 74.94㎡ | 2 | 510,000,000원 |
| 2026.09 | 74.94㎡ | 18 | 575,000,000원 |
| 2026.08 | 84.45㎡ | 7 | 589,000,000원 |
| 2026.08 | 84.19㎡ | 5 | 600,000,000원 |
| 2026.08 | 74.94㎡ | 14 | 520,000,000원 |
| 2026.08 | 74.94㎡ | 11 | 566,000,000원 |
| 2026.08 | 74.94㎡ | 8 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 74.94㎡ | 9 | 555,000,000원 |
| 2026.07 | 74.94㎡ | 9 | 555,000,000원 |
| 2026.07 | 74.94㎡ | 14 | 549,000,000원 |
| 2026.07 | 74.94㎡ | 10 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 84.45㎡ | 18 | 600,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 559,916,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 556,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,960,000원 |
| 1. 임차인 안해룡 보증금 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 2. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 14,490,676원 | 14,490,676원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 25,362,648원 | 25,362,648원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 420,000,000원 | 88,186,676원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 556,000,000원 가정에서는 임차인 안해룡의 보증금 420,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 420,000,000원에는 88,186,676원이 배당되는 계산이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 2회차부터 인수액 발생
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 556,000,000원 | 0원 | 556,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 444,800,000원 | 0원 | 444,800,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 355,840,000원 | 69,941,760원 | 425,781,760원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 송안초등학교 서측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·다세대주택 등이 위치합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 25층 건물의 4층 404호이며 사용승인일은 2018.01.12.입니다.
- 도로. 서측·남측·동측으로 약 20m·30m·15m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가 2,485,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·비행안전제3구역·상대보호구역 등의 제한이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 금강펜테리움센트럴파크1차는 658세대이며, 사용승인일은 2018.01.12.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인부터 계산. 안해룡의 전입·점유는 2022.04.28.로 말소기준 2023.08.18.보다 빠릅니다. 낙찰가별 배당 후 미배당액을 반드시 실질취득가에 더해야 합니다.
- 현재와 유찰 후를 구분. 현재 556,000,000원과 1회 유찰 444,800,000원에서는 인수 0원이지만, 2회 유찰 355,840,000원에서는 69,941,760원이 인수됩니다.
- 시세 할인 과장 금지. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 99.3%이고 최신 거래 510,000,000원보다 높습니다. 현재 회차는 뚜렷한 시세 할인 구간이 아닙니다.
- 실거래 면적 확인. 조회 대상 면적 94.0㎡와 제공된 실거래 면적 74.94㎡·84.19㎡·84.45㎡가 일치하지 않으므로 동일 면적 실거래를 추가 확인해야 합니다.
- 임차보증금 배당 확인. 배당표상 현재는 전액 변제가 가능하지만 실제 배당순위와 조세채권 등 변동요소에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 매각물건명세서·배당요구·등기부 원본을 대조해야 합니다.
- 관리비·명도 확인. 점유 현황과 체납 관리비, 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인은 낙찰가와 함께 계산해야 한다”
이 사건은 신건 기준으로만 보면 감정가와 최저가가 556,000,000원이고, 임차인 안해룡의 보증금 420,000,000원도 전액 배당되어 현재 인수액은 0원입니다. 그러나 권리구조 자체는 선순위 대항력 임차인이 존재하는 사건입니다. 실제로 2회 유찰 시 낙찰가는 355,840,000원까지 낮아지지만 인수액 69,941,760원이 붙어 실질취득은 425,781,760원이 됩니다.
가격 측면에서도 현재 최저가는 최근 12개월 평균 559,916,666원의 99.3%로 사실상 평균권이고, 최신 거래 510,000,000원보다 높습니다. 더구나 제공된 실거래 면적과 조회 대상 면적이 일치하지 않아 단순 평균만으로 할인 여부를 확정하기 어렵습니다. 이 물건은 “최저가가 얼마나 내려갔는가”가 아니라 “낙찰가 + 미배당 임차보증금이 얼마인가”를 기준으로 회차별 실질취득가를 계산해야 하는 사건입니다.
