* 확약서의 효력과 적용 범위가 확인되는 것을 전제로 합니다. 인수 0원은 조운상 임차권의 잔존 보증금 반환채무에 관한 판단이며, 취득세·명도비 등 별도 비용까지 0원이라는 의미는 아닙니다.
수원지방법원 2025타경101520. 경기도 안양시 만안구 안양동 미영팰리스 403호는 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김은미이며, 2021년 9월 30일 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 등기된 거래가액은 290,000,000원입니다.
이 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 일반적인 근저당권 중심 경매와 달리, 매수인에게 영향을 미치는 핵심 권리는 경매개시결정보다 먼저 등기된 주택임차권입니다. 해당 임차권의 보증금은 290,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다.
그렇지만 매각물건명세서 비고에 임차권 승계인의 확약서 제출 사실이 기재돼 있습니다. 원칙적인 보증금 인수 구조와 확약을 반영한 실질 인수 구조를 구분해야 이 물건의 경제성을 제대로 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101520 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 859-14 미영팰리스 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 만안로340번길 24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 도시형생활주택 · 방3·욕실1·거실·주방/식당·발코니·현관 |
| 비교 대상 면적 | 41.23㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 4층 |
| 소유자 | 김은미 (2021.10.07. 소유권이전등기 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 실제 임차인 | 조운상 1명 (주택임차권등기) |
| 확약 반영 실질 인수 | 0원* |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 경매가 나중
신한은행의 기존 근저당권은 채권최고액 72,000,000원으로 2018년에 설정됐으나, 2021.09.30. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 인수하는 근저당권으로 계산하지 않습니다.
경매개시결정 이후 2026.06.04. 접수된 안양시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 다만 압류등기의 소멸과 실제 세금의 배당순위는 별개이므로, 배당액은 추정치로 보아야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.9억과 확약서
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조운상 전유부분 전부 |
290,000,000원 | 2021.09.29. 2021.08.03. |
대항력 有 |
우선변제 有 배당요구 |
확약 반영 0원* 원칙상 잔액 인수 |
| 실제 임차인 | 조운상 1명 |
|---|---|
| 임차 범위 | 전유부분 전부 |
| 임대차계약일 | 2021.07.31 |
| 확정일자 | 2021.08.03 |
| 전입신고일 | 2021.09.29 |
| 점유개시일 | 2021.09.30 |
| 임차권등기 | 2023.10.10 · 을구 3번 |
| 임차보증금 | 290,000,000원 |
| 대항력 / 우선변제 | 대항력 있음 · 우선변제권 있음 · 배당요구 있음 |
| 임차권 승계인 | 주택도시보증공사 |
| 확약 반영 실질 인수 | 0원* |
- 우선변제권만 주장하고 대항력 포기
- 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기
- 임차권등기 말소 동의
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이면서 임차권 승계인입니다. 실제 임차인은 조운상 1명이며, 승계인을 별도 임차인으로 세어 보증금 290,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.
확약은 조운상 임차권에 대한 것입니다. 해당 확약이 다른 권리나 별도의 점유자에게 자동으로 적용되는 것은 아니므로, 실제 점유관계 및 확약의 효력 범위는 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 2021년 거래가를 현재 시세로 믿지 말 것
미영팰리스는 2018.10.22. 준공된 11세대 규모의 건물입니다. 확인 가능한 동일 면적 거래는 2021년 9월의 290,000,000원 거래 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 41.23㎡ | 4층 | 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 41.23㎡ | 신건 | 275,000,000원 |
| 과거 거래가 대비 | — | 94.8% | 15,000,000원 |
최저매각가 275,000,000원은 2021년 거래가 290,000,000원의 94.8% 수준입니다. 차액은 15,000,000원입니다.
하지만 이는 2021년의 단일 거래와 비교한 결과일 뿐입니다. 2026년 현재의 최근 12개월 실거래 평균이나 실제 가격 추세를 입증하는 자료로 사용할 수 없습니다. 거래가 1건만으로 개별 호수의 현재 시장가치와 환금가격을 확정할 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,650,000원 |
| 1. 조운상 임차보증금 우선변제 |
290,000,000원 | 270,350,000원 |
| 2. 경매신청채권자 주택도시보증공사 |
290,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
집행비용 4,650,000원을 포함한 추정 배당표입니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금은 승계 관계에 있으므로 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 원칙적 인수는 늘어난다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가만 낮아졌다고 실질취득비용이 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 미배당 보증금이 늘어나기 때문입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 원칙적 인수 | 확약 반영 인수 | 확약 반영 취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 감정가 100% |
275,000,000원 | 19,650,000원 | 0원* | 275,000,000원* |
| 1회 유찰 감정가 80% |
220,000,000원 | 73,880,000원 | 0원* | 220,000,000원* |
| 2회 유찰 감정가 64% |
176,000,000원 | 117,264,000원 | 0원* | 176,000,000원* |
원칙적 인수액은 각 회차별 집행비용 추정이 반영된 배당 시나리오의 값입니다. 확약 반영 취득액은 확약 효력 확인 및 해당 임차권의 실질 인수 0원을 전제로 한 낙찰가 기준이며 별도 취득 부대비용은 포함하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양시 만안구 안양동 만안초등학교 북측 인근입니다. 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 근거리에 지하철 1호선 안양역이 위치하며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.10.22. 준공된 11세대 규모의 건물입니다. 철근콘크리트구조 지상 5층 중 4층이며, 위생·급배수·도시가스난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 방3·욕실1·거실·주방/식당·발코니·현관 등으로 이용 중인 것으로 평가됐습니다. 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부구조도를 건축물현황도 기준으로 작성했으므로 실제 내부와 다를 수 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 6미터 도로에 접합니다. 토지는 등고평탄한 가장형이며 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 기재의 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이므로 매각기일 현재의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건축 관련. 위반건축물로 표시되지 않았으며, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 실제 내부 이용상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 11세대 소규모 건물이며 확인 가능한 실거래 표본은 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%로 표시돼 있습니다. 표본 규모와 집계기간이 확인되지 않아 시장 전체를 대표하는 통계로 볼 수는 없지만, 개별 물건의 매각 가능성과 환금가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 효력과 적용 범위를 확인하세요. 매각물건명세서 비고의 내용과 원문을 대조하는 것이 핵심입니다.
- 실제 임차인과 승계인 구분. 실제 임차인은 조운상 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인이므로 동일 보증금 290,000,000원을 중복 계산하지 않도록 확인하세요.
- 배당 부족분 확인. 신건 예상 미배당액은 19,650,000원입니다. 확약 반영 시 매수인 인수 0원*으로 판단하지만, 실제 배당액과 확약에 따른 잔존채권 처리 및 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 현재 실거래 검증. 2021년 9월 거래가 290,000,000원을 현재 시세로 대체하지 마세요. 최근 거래 가능한 유사 주택과 비교해 최저가 275,000,000원의 적정성을 검토해야 합니다.
- 소규모 건물 환금성. 11세대 규모와 평균 유찰 3.0회라는 경매 통계를 고려해 매도 가능 가격 및 매각 기간을 별도로 검토하세요. 집계 표본이 확인되지 않은 통계만으로 낙찰 가능성을 단정하지 마세요.
- 현황 및 명도. 감정 당시 이해관계인 부재·폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 점유자, 내부 상태, 인도 가능 여부와 명도 비용을 확인해야 합니다.
- 압류·세금·관리비. 안양시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만 실제 세금의 배당순위 및 미납 관리비 등의 부담 여부는 별도로 확인하세요.
- 매각기일 재확인. 예정된 매각기일은 2026.10.06.입니다. 입찰 전 매각조건 변경, 기일 변경 및 최신 등기·매각물건명세서·현황조사 내용을 확인하세요.
맺으며 — “인수는 확약으로 해소, 가격은 현재 시세로 검증”
미영팰리스 403호는 대항력 있는 임차인의 보증금 290,000,000원이 최저매각가 275,000,000원을 초과하는 사건입니다. 확약이 없다면 신건 기준 19,650,000원의 원칙적 인수액을 추가해 판단해야 하므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
그러나 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 해당 확약이 유효하게 적용되는 조건에서 매수인 실질 인수액은 0원*, 신건 실질취득 기준금액은 275,000,000원*입니다.
문제는 가격입니다. 확인 가능한 실거래가 290,000,000원은 2021년 거래로, 현재 시세를 직접 입증하지 못합니다. 11세대 소규모 건물이라는 점과 제한적인 거래 표본, 평균 유찰 3.0회라는 경매 통계도 신중하게 살펴야 합니다.
결론은 확약 효력 확인과 가격 검증을 분리하는 것입니다. 확약을 통해 선순위 임차권의 실질 인수 문제가 해소될 수 있지만, 현재 시세와 실제 점유·내부 상태를 확인하기 전까지 신건 275,000,000원의 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 유찰에 따른 최저가 하락 역시 현재 시세를 기준으로 다시 판단해야 합니다.
