수원지방법원 2025타경101537. 안양시 만안구 안양동 ‘휴타운숲’ 401호, 전용면적 기준 42.87㎡의 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 401호이며, 감정평가상 이용상태도 공동주택(다세대주택)으로 확인됩니다. 현재 소유자는 안애라이고, 2022.03.28 상속을 원인으로 2022.12.06 소유권이 이전됐습니다.
권리관계의 기준점은 2019.03.20 롯데캐피탈 가압류 27,821,821원입니다. 이후 안양시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리만 보면 끝나는 사건이 아닙니다. 박노식의 전입일이 말소기준권리보다 약 1년 9개월 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 하며, 미배당 보증금이 존재하면 매수인이 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101537 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 1088-68 휴타운숲 401호 · 도로명 경기도 안양시 만안구 창박로41번길 33 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 42.87㎡ · 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 안애라 · 2022.03.28 상속, 2022.12.06 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김순선 / 160,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.03.20 갑구 5번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 · 27,821,821원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 전입이 핵심
등기부상 현재 문제되는 선순위 담보권은 없습니다. 과거 우리은행 근저당은 모두 이미 말소됐고, 2019.03.20 롯데캐피탈 가압류가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2019.10.28 안양시 압류와 2025.10.31 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 박노식의 전입일 2017.06.20이 말소기준권리보다 빠르다는 점 때문에, 등기부만으로 “인수 0원”이라고 결론 내릴 수 없습니다.
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박노식 | 미상 | 2017.06.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김순선 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가부터 비교 실거래 이상
휴타운숲은 총 7세대, 2015.02.16 준공이며 비교 면적은 본건과 일치하는 42.87㎡입니다. 제공된 실거래는 2022.02의 2층 거래 1건으로, 거래금액은 213,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 42.87㎡ | 2 | 213,000,000원 |
| 비교 기준 | 42.87㎡ | 1건 | 213,000,000원 |
현재 최저매각가 219,000,000원은 이 비교 거래보다 6,000,000원 높고, 비율로는 102.8%입니다. 따라서 현 회차 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 최저가 자체가 비교 실거래 이상입니다. 게다가 실거래 표본이 1건이고 거래시점이 2022.02이므로, 현재 가격 판단에는 표본과 시점의 한계도 함께 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,866,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 27,821,821원 | 27,821,821원 |
| 3. 경매개시결정 · 김순선 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,312,179원 |
위 배당 가정에서는 채권자 청구액 187,821,821원이 전액 배당되고 소유자 잔여금 27,312,179원이 계산됩니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 보증금이 확인되지 않은 임차인이 있어 실제 배당과 매수인 인수금은 달라질 수 있습니다.
유찰 시 배당여력도 빠르게 줄어듭니다. 1회 유찰 가정 매각가 175,200,000원에서는 채권자 총 청구액 대비 15,874,621원이 미배당되고, 신청채권자 김순선 예상배당은 144,125,379원입니다. 2회 유찰 가정 매각가 140,160,000원에서는 미배당액이 50,424,061원, 신청채권자 예상배당은 109,575,939원으로 확대됩니다. 다만 이 수치 역시 미상 임차보증금의 승계 여부를 확정해 주는 값은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양서중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 401호이며, 급·배수시설, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 장방형 200㎡ 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,674,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역 등에 포함되며, 소로2류에 접합니다.
- 환금성. 휴타운숲은 7세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래가 1건이어서, 가격 검증에 사용할 거래표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박노식 임대차 원본 확인. 2017.06.20 전입이 말소기준권리보다 빠릅니다. 실제 점유, 임대차계약, 보증금 액수, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 김순선의 지위 확인. 임차인 표시와 경매 신청채권자 표시가 동일합니다. 실제 임대차관계인지, 관계인인지, 보증금 지급이 있었는지 확인해야 합니다.
- 인수액 확정 전 가격판단 금지. 현재 배당 가정에 인수액 0원이 표시되더라도, 임차보증금이 미상인 이상 실제 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
- 가격 기준. 최저가 219,000,000원은 비교 실거래 213,000,000원의 102.8%입니다. 현 회차를 가격상 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
- 거래표본 한계. 동일 면적 실거래가 2022.02의 1건뿐이므로 현재 매매가를 단일 거래만으로 확정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 자료와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격도 높고, 인수액도 아직 모른다”
이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 권리가 아니라 임차인입니다. 말소기준권리인 2019.03.20 가압류보다 앞선 2017.06.20 전입자 박노식이 존재하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력과 매수인 인수액을 최종 확정할 수 없습니다. 김순선 역시 전입·보증금 정보가 미상이고 경매 신청채권자와 동일인으로 표시돼 사실관계 확인이 필요합니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 219,000,000원은 확인된 동일 면적 실거래 213,000,000원보다 이미 높습니다. 따라서 최저가가 낮아 보여 접근할 사건이 아니며, 먼저 임차보증금과 인수 여부를 확정한 뒤 그 금액을 더한 실질취득가를 기준으로 비교해야 합니다. 현재 확인된 조건만으로는 가격 메리트와 권리 안전성을 동시에 확보했다고 보기 어렵습니다.
