수원지방법원 2025타경101538. 군포시 산본동 묘향(롯데)아파트 939동 8층 802호입니다. 감정평가상 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등으로 이용 중인 아파트이고, 철근콘크리트조 지하 1층·지상 16층 건물 중 8층입니다. 현재 소유자는 김우종이며 2022년 7월 26일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2022년 11월 2일 소유권이 이전됐습니다.
권리의 기준점은 2015년 9월 30일 주식회사우리은행 근저당권 165,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후의 우리은행 추가 근저당, 가압류·압류, 전세권 및 현재 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101538 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 산본동 1148 묘향(롯데)아파트 939동 8층 802호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 94.43㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등 · 지상 16층 중 8층 |
| 소유자 | 김우종 · 2022.07.26 협의분할에 의한 상속 · 2022.11.02 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 627,000,000원 / 627,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이드래곤대부 주식회사 / 114,976,216원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2015.09.30 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 2015.10.22 우리은행 추가 근저당권, 2023.04.10 전세권, 2023.09.01 신한라이프생명보험 가압류, 2023.10.27 국세 압류, 2025.11.07 임의경매개시결정, 2025.12.02 애큐온캐피탈 가압류 등은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 차이는 2.2%
묘향(롯데) 최근 거래 12건의 평균은 641,333,333원이고, 최신 거래는 2026년 9월 671,000,000원입니다. 현재 최저매각가 627,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.8%로 평균보다 14,333,333원 낮습니다. 최근 평균 아래인 것은 분명하지만 할인폭 자체는 약 2.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 94.43㎡ | 2 | 671,000,000원 |
| 2026.08 | 101.8㎡ | 19 | 710,000,000원 |
| 2026.08 | 101.8㎡ | 8 | 675,000,000원 |
| 2026.07 | 94.43㎡ | 2 | 634,000,000원 |
| 2026.07 | 101.8㎡ | 15 | 605,000,000원 |
| 2026.07 | 94.43㎡ | 1 | 610,000,000원 |
| 2026.05 | 94.43㎡ | 6 | 632,000,000원 |
| 2026.05 | 94.43㎡ | 6 | 637,000,000원 |
| 2026.03 | 94.43㎡ | 8 | 637,000,000원 |
| 2026.03 | 94.43㎡ | 10 | 615,000,000원 |
| 2026.03 | 94.43㎡ | 3 | 610,000,000원 |
| 2026.02 | 101.8㎡ | 5 | 660,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 641,333,333원 |
표본의 최저 거래는 605,000,000원, 최고 거래는 710,000,000원입니다. 현재 최저가 627,000,000원은 이 범위 안에 있고, 2026년 9월 최신 거래 671,000,000원보다 44,000,000원 낮습니다. 다만 최근 12건 평균과의 차이는 2.2%에 불과하므로, 신건 단계의 가격 우위는 제한적이라고 보는 편이 데이터에 가깝습니다.
③ 예상배당표 (매각가 627,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,670,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 138,600,000원 | 138,600,000원 |
| 3. 전세권 · 하나로대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신한라이프생명보험주식회사 | 5,167,465원 | 5,167,465원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 애큐온캐피탈 | 290,957,306원 | 290,957,306원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,605,229원 |
627,000,000원 매각 가정에서는 표시된 채권 합계 604,724,771원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 13,605,229원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 크게 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 627,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 501,600,000원 | 110,540,771원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 401,280,000원 | 209,857,571원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 늘어나지만, 제공된 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 현재 회차부터 2회 유찰까지 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 인수금이 아닌 실제 낙찰대금 자체를 최근 실거래와 비교하는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 둔전초등학교 서측 인근으로 아파트단지가 밀집하고 근린생활시설·학교·공원이 소재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 지하 1층·지상 16층, 사용승인일은 1993.07.21입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 지역난방, CCTV, 주차시설이 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 서측·북측은 약 20m 내외, 동측은 약 12m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,834,000원/㎡입니다.
- 규제. 개발행위허가제한지역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 등이 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 규모. 묘향(롯데)은 784세대이며 최근 거래 12건의 가격 범위는 605,000,000원~710,000,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 627,000,000원은 최근 12개월 평균 641,333,333원의 97.8%입니다. 평균 아래이지만 할인폭은 14,333,333원에 그칩니다.
- 최신 거래 확인. 2026.09 거래 671,000,000원과는 44,000,000원 차이가 있으므로 최근 거래 흐름과 대상 호수의 층·상태를 함께 비교하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자를 원본 서류와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 있으면 배당 순위와 실제 잔여금이 달라질 수 있습니다.
- 말소기준 확인. 2015.09.30 주식회사우리은행 근저당권 이후 권리가 실제 매각조건에서도 소멸하는지 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 501,600,000원, 2회 유찰 시 401,280,000원이며 제공된 시나리오에서는 두 경우 모두 매수인 인수액이 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 신건 가격과 확인사항이 승부처
이 사건은 말소기준 이후의 권리들이 매각으로 정리되고 예상 인수액이 0원이라는 점이 가장 큰 특징입니다. 가격도 최근 12개월 평균보다 높지는 않습니다. 다만 최저가 627,000,000원은 최근 평균 641,333,333원의 97.8%여서 신건 단계의 할인폭은 2.2%에 불과합니다. 여기에 국세·지방세 압류의 당해세 가능성과 감정평가서상 임대관계 미상이라는 확인사항이 남습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격의 안전마진과 실제 점유·세금 관계를 함께 확인해야 하는 아파트로 정리할 수 있습니다.
