수원지방법원 2025타경101546. 안양시 만안구 안양동 ‘신호안차랑7차’ 5층 502호, 전용 29.88㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자는 손병호 씨로 2021.10.01 소유권을 이전받았고 당시 등기부상 거래가액은 151,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.06.30 서민금융진흥원 가압류 5,010,836원입니다.
권리분석의 핵심은 그보다 앞선 임차인 이은영 씨입니다. 확정일자 2021.08.05, 전입·점유개시 2021.09.10으로 말소기준권리보다 선순위라 원칙적으로 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금은 151,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 다만 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 승계분은 실질 인수 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101546 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 833-24 신호안차랑7차 제5층 제502호 · 도로명 경기도 안양시 만안구 박달로557번길 32-19 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 29.88㎡ · 지상5층 중 5층 · 사용승인 2016.05.16 |
| 소유자 | 손병호 (2021.10.01 소유권이전 · 거래가액 151,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 184,475,000원 / 184,475,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 151,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 제시외 건물 | 판넬조 약 13.9㎡ 포함 · 적법성 여부 별도 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2022.06.30 서민금융진흥원 가압류입니다. 이은영 씨는 그보다 앞선 2021.09.10 전입·점유를 갖추었고 확정일자는 2021.08.05이므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 2023.09.15 주택임차권등기도 마쳤습니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리 후에 등기됐지만, 대항력의 기초가 되는 전입·점유는 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은영 | 전유부분 전부 | 2021.09.10 / 2021.08.05 | 151,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 이은영 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 임차권 승계인으로 확약서를 제출한 주체이므로, 이를 별도의 실제 임차인으로 보고 보증금 151,000,000원을 한 번 더 합산해서는 안 됩니다. 본 자료상 확약 밖에 별도로 확인되는 임차인은 없습니다.
* 확약서는 주택도시보증공사가 승계한 해당 임차권에 적용됩니다. 입찰 전 확약서 원문과 적용대상·말소 동의 범위를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 인수는 해소됐지만 현재 가격은 높다
가격 판단은 최저가만이 아니라 실질취득금액으로 봐야 합니다. 현재 회차는 확약 반영 후 실질 인수액이 0원이므로 실질취득금액은 최저가와 같은 184,475,000원입니다. 반면 동일 면적 29.88㎡의 실거래 표본은 2021.08 거래 151,000,000원 1건이며, 최신 거래와 최근12개월 평균으로 제시된 비교값도 모두 151,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 29.88㎡ | 5 | 151,000,000원 |
| 최신 거래 | 29.88㎡ | 5 | 151,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 29.88㎡ | 1건 | 151,000,000원 |
현재 최저가 184,475,000원은 비교값 151,000,000원의 122.2%입니다. 따라서 선순위 임차인의 대항력 문제가 확약으로 해소됐다는 이유만으로 이 신건을 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 볼 수는 없습니다. 오히려 현재 회차의 실질취득금액이 비교 실거래보다 높습니다.
유찰 시 데이터상 최저가는 1회 유찰 147,580,000원, 2회 유찰 118,064,000원입니다. 확약이 그대로 유효하게 적용된다면 이 회차들의 실질 인수도 0원이므로, 그때는 실질취득금액 자체가 낮아집니다. 현재 신건과 달리 1회 유찰부터는 151,000,000원 실거래 비교값 아래 구간으로 내려옵니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,475,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,382,650원 |
| 1. 임차인 이은영 보증금 | 151,000,000원 | 151,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,010,836원 | 5,010,836원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 151,000,000원 | 15,081,514원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 151,000,000원이 전액 우선변제되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구액 166,010,836원 중 예상배당은 30,092,350원, 미배당은 135,918,486원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 전용 29.88㎡, 지상5층 중 5층 물건입니다. 사용승인일은 2016.05.16입니다.
- 입지. 안양여자고등학교 북서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·각급학교가 혼재하는 지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 안양역이 있으며 제반 교통조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접하고, 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,295,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이며 동일 면적 확인 실거래는 1건입니다. 비교 표본이 얕아 매도 시 가격 검증과 매수층 폭을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
- 제시외 건물. 판넬조 약 13.9㎡가 별도 평가됐고 매각에 포함되지만, 적법성 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 본 물건·본 임차권에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 이은영 1명이고, 주택도시보증공사는 임차권 승계인입니다. 151,000,000원을 별도 임차인 보증금으로 다시 더하지 마세요.
- 가격 기준은 실질취득. 현재 회차는 실질 인수 0원이므로 실질취득 184,475,000원입니다. 실거래 비교값 151,000,000원의 122.2%라는 점을 기준으로 보세요.
- 유찰 시 인수 계산 구분. 원래 계산상 1회 유찰 6,286,120원, 2회 유찰 35,388,896원의 미배당 인수액이 나타나지만, 확약 적용 시 해당 승계분의 실질 인수는 0원*입니다.
- 제시외 건물 적법성. 판넬조 약 13.9㎡가 포함돼 있으므로 건축물대장·현황과 적법성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소”와 “가격 메리트”는 분리해서 봐야 한다
이 물건의 권리분석 포인트는 명확합니다. 이은영 씨는 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이지만, 임차권 승계인인 주택도시보증공사의 확약으로 해당 승계분의 실질 인수는 0원*입니다. 그래서 유찰 시에도 확약이 유효하게 적용되는 한 미배당 보증금이 매수인의 실질 부담으로 되살아나는 구조는 아닙니다.
하지만 현재 가격은 별개의 문제입니다. 신건 실질취득 184,475,000원은 실거래 비교값 151,000,000원의 122.2%입니다. 게다가 총 8세대, 확인 실거래 1건인 소규모 다세대이고 제시외 판넬조 약 13.9㎡의 적법성 확인도 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수는 확약으로 정리됐지만, 신건 가격은 아직 높다”는 데 있습니다.
