수원지방법원 2025타경101557. 안양시 만안구 석수동 ‘석수코오롱하늘채’ 104동 1층 103호 아파트입니다. 감정평가상 전용면적은 84.558㎡로 매칭되며, 침실3·욕실2·주방 겸 식당·발코니·현관·파우더룸 등으로 이용 중입니다. 감정가는 587,000,000원이고 첫 매각기일의 최저매각가도 동일한 587,000,000원입니다.
등기부만 보면 현재 살아 있는 담보권은 2022.02.22 설정된 비엔케이캐피탈주식회사의 근저당권 228,000,000원이고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 바깥의 임차인 박경하입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서 있으므로, 보증금과 확정일자·배당 결과를 확인하기 전에는 ‘인수 0원’으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101557 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 석수동 786 석수코오롱하늘채 104동 1층 103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.558㎡ · 침실3·욕실2·주방 겸 식당·발코니·현관·파우더룸 · 19층 중 1층 |
| 소유자 | 김명숙 · 2019.12.30 매매 · 거래가액 409,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 587,000,000원 / 587,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엔케이캐피탈 주식회사 / 197,314,952원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.22 비엔케이캐피탈주식회사 근저당권 · 채권최고액 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2010년 하나은행 근저당권과 2014년 농협은행 근저당권은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2022.02.22 비엔케이캐피탈주식회사 근저당권입니다. 그런데 박경하의 전입일은 2021.03.23으로 이보다 앞섭니다. 전입 순서만 놓고 보면 선순위 가능성이 있으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 판단합니다.
② 임차인 — 보증금 확인 전에는 인수액을 확정할 수 없다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박경하 | 2021.03.23 | 미상 | 미상 | 2025.11.24 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 95.8%
석수코오롱하늘채의 대상 면적대 최근 12개월 실거래는 12건이고 평균은 613,041,666원입니다. 현재 최저매각가 587,000,000원은 이 평균의 95.8%입니다. 최신 거래는 2026.07의 650,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.74㎡ | 3 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 84.56㎡ | 7 | 640,000,000원 |
| 2026.07 | 84.56㎡ | 10 | 639,000,000원 |
| 2026.07 | 84.56㎡ | 6 | 640,000,000원 |
| 2026.06 | 84.56㎡ | 5 | 600,000,000원 |
| 2026.06 | 84.74㎡ | 9 | 620,000,000원 |
| 2026.05 | 84.56㎡ | 5 | 590,000,000원 |
| 2026.05 | 84.56㎡ | 11 | 625,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 14 | 610,000,000원 |
| 2026.04 | 84.56㎡ | 4 | 570,000,000원 |
| 2026.03 | 84.56㎡ | 11 | 602,500,000원 |
| 2026.03 | 84.56㎡ | 2 | 570,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 613,041,666원 |
최근 거래 범위는 570,000,000원~650,000,000원이고 현재 최저가 587,000,000원은 그 범위 안에 있습니다. 평균 및 최신 거래와 비교하면 신건 최저가는 낮지만, 임차보증금 인수액이 미상인 상태에서는 587,000,000원을 최종 취득비용으로 볼 수 없습니다. 보증금과 실제 배당액이 확인돼야 시세 대비 실질 가격을 다시 계산할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 587,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,270,000원 |
| 2. 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 350,730,000원 |
위 배당은 집행비용 8,270,000원과 비엔케이캐피탈주식회사 근저당 228,000,000원을 반영한 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 박경하의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 가정
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 587,000,000원 | 228,000,000원 | 350,730,000원 |
| 1회 유찰 시 | 469,600,000원 | 228,000,000원 | 234,504,000원 |
| 2회 유찰 시 | 375,680,000원 | 228,000,000원 | 141,620,480원 |
비엔케이캐피탈주식회사의 채권최고액 228,000,000원은 제시된 세 회차 가정에서 모두 배당되는 구조입니다. 그러나 이 표 역시 임차보증금의 실제 금액과 우선순위가 확정되기 전의 배당 가정이므로, 소유자 잔여가 곧 임차인에게 지급될 수 있는 금액이나 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양중학교 동측 인근이며 대규모 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평슬래브지붕 19층 건물의 1층 103호이며 급배수·승강기·주차장·위생·소화·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 단지. 코오롱하늘채 553세대, 사용승인일은 2010.02.12입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 일부 토지는 안양중학교 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에관한허가구역으로 표시되어 있으며 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박경하 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금이 얼마인지 알아야 예상 배당액과 매수인 인수 가능액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다. 배당요구일은 2025.11.24입니다.
- 대항력 최종 판정. 전입일 2021.03.23은 말소기준일 2022.02.22보다 빠르지만, 보증금·확정일자와 실제 점유관계를 함께 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수할 미배당 보증금이 존재하면 낙찰가에 그 금액을 더해 최근 12개월 평균 613,041,666원 및 최신 거래 650,000,000원과 비교해야 합니다.
- 신건 가격. 현재 최저가 587,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.8%입니다. 가격 자체는 평균 아래지만 권리 리스크가 해소된 뒤 판단해야 합니다.
- 유찰가 착시. 469,600,000원이나 375,680,000원으로 내려가더라도 임차보증금 인수가 남으면 실질취득비용은 단순히 그 금액으로 끝나지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 보증금을 확인해야 한다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 587,000,000원인 신건이고, 최근 12개월 실거래 평균 613,041,666원의 95.8% 수준입니다. 최신 실거래 650,000,000원과 비교해도 낙찰가 자체는 낮습니다. 그러나 박경하의 전입일 2021.03.23이 말소기준권리 2022.02.22보다 앞선다는 점 때문에 권리분석의 결론은 가격표만으로 낼 수 없습니다.
보증금과 확정일자가 미상인 현재 단계에서는 매수인 인수액 역시 확정할 수 없습니다. 대항력이 인정되고 배당으로 회수하지 못한 보증금이 남는다면 그 금액이 낙찰자에게 이어질 수 있고, 그때의 판단 기준은 587,000,000원이라는 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가입니다. 이 사건은 먼저 임차보증금과 배당관계를 확정한 뒤, 그 결과를 최근 실거래와 비교해야 하는 물건입니다.
