수원지방법원 2025타경101563. 안양시 만안구 안양동 아성아파트 1층 102호입니다. 현재 소유자 최명순은 2019년 6월 5일 거래가액 295,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 근저당권 95,260,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 경기신용보증재단 가압류, 강제경매개시결정, 안양시 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없고 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 확인할 필요가 있습니다. 이 사건의 핵심은 현재 자료상 권리 인수보다는 신건 가격이 최근 실거래보다 높은지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101563 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 709-33 아성아파트 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 · 6층 중 1층 |
| 사용승인일 | 2003.09.26 |
| 소유자 | 최명순 (2019.06.05. 거래가액 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 350,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이성민 / 45,031,008원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2019.06.05 우리은행 근저당권 95,260,000원입니다. 이후 설정된 경기신용보증재단 가압류 25,800,000원과 이성민의 강제경매개시결정, 안양시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2026년 1월 설정된 케이뱅크 가압류 15,350,433원은 2026년 5월 27일 해제되어 5월 28일 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 시세보다 4.5% 높다
아성은 12세대, 사용승인일 2003.09.26인 소규모 아파트입니다. 비교 거래 면적은 75.61㎡이고 대상 비교면적은 76.46㎡로 면적 매칭이 확인돼 있습니다. 확보된 거래는 총 3건이며, 이 가운데 최근 12개월 거래 2건의 평균은 335,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 75.61㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2025.06 | 75.61㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2023.08 | 75.61㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 335,000,000원 |
전체 3건 평균은 340,000,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근의 최근 12개월 평균 335,000,000원과 최신 거래 340,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 350,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.5%이고, 최신 거래보다도 10,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,700,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 95,260,000원 | 95,260,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,800,000원 | 25,800,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이성민 | 45,031,008원 | 45,031,008원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 178,208,992원 |
현재 회차 350,000,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 기재 채권이 모두 충족되고 소유자 잔여가 178,208,992원으로 계산됩니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 안양시 압류의 세액 및 당해세·최우선변제 여부는 위 잔여 계산에 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 350,000,000원 | 166,091,008원 | 178,208,992원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 280,000,000원 | 166,091,008원 | 109,188,992원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 224,000,000원 | 166,091,008원 | 53,972,992원 | 0원 |
자료상 1회 유찰 시 280,000,000원, 2회 유찰 시 224,000,000원으로 내려가도 기재 채권 합계 166,091,008원은 전액 배당되는 시나리오이고, 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 현재 회차와 달리 유찰 이후에는 최근 실거래 대비 가격 여유가 생기지만, 실제 응찰 판단 시점의 실거래와 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양시 만안구 안양동 근명중학교 북측 인근으로, 아파트단지·공동주택·단독주택·교육시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물의 1층 102호이며, 사용승인일은 2003.09.26입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 15m, 남동측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 2,674,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·상대보호구역 등이 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용도 기재되어 있습니다.
- 시세 표본. 총 12세대 규모이고 확인된 비교 실거래는 3건입니다. 거래 표본이 많지 않아 개별 호수의 층·상태에 따른 가격 차이를 별도로 살펴야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 확인. 최저가 350,000,000원은 최근 12개월 평균 335,000,000원의 104.5%입니다. 신건 최저가 자체를 할인 가격으로 보면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균이 이전 거래 대비 -4.3%이므로, 과거 350,000,000원 거래 하나보다 최근 330,000,000원·340,000,000원 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조하세요.
- 안양시 압류 확인. 2026.05.08 안양시 압류가 존재하므로 실제 세액과 배당순위, 당해세 해당 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 특성. 12세대이고 비교 거래도 3건이므로, 단순 평균값 하나보다 해당 1층 102호의 상태와 거래 가능 가격을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저 걸린다
이 사건은 말소기준권리 이후의 주요 권리가 매각으로 정리되고 예상 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 현재 신건 최저가 350,000,000원은 최근 12개월 평균 335,000,000원보다 높고 최신 거래 340,000,000원도 넘어섭니다. 최근 추세 역시 -4.3%입니다.
따라서 이 사건을 현재 회차에서 볼 때 핵심은 “권리가 깨끗하니 싸다”가 아니라 인수 위험은 낮지만 가격은 최근 시세 이상이라는 점입니다. 유찰 시나리오에서는 280,000,000원·224,000,000원으로 내려가면서도 자료상 인수액은 0원을 유지합니다. 현재 회차에서는 권리보다 가격과 실제 점유 확인이 우선 점검 포인트입니다.
