수원지방법원 2025타경101569. 군포시 당동 ‘용호마을e-편한세상’ 109동 2층 201호, 동일 면적 실거래 비교 기준 120.631㎡ 아파트입니다. 현 소유권은 이병희·조세현이 각 2분의 1 지분으로 보유하고 있으며, 2020년 7월 23일 거래가액 509,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022년 7월 22일 하나캐피탈주식회사 근저당권 채권최고액 866,400,000원입니다. 이 근저당권을 기초로 임의경매가 개시됐고, 예상배당상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리보다 더 주의할 지점은 가격입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 689,000,000원입니다. 반면 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 650,181,818원, 최신 거래는 665,000,000원입니다. 최근 구간의 가격 추세가 이전 구간 대비 +8.4%이기는 하지만, 현재 경매 실질취득가는 그 최근 시세보다 여전히 높은 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101569 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 979-1 용호마을 이-편한세상 제109동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 120.631㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인 / 단지규모 | 2005.09.22 · 1,247세대 |
| 소유자 | 이병희 2분의 1 · 조세현 2분의 1 (2020.07.23 소유권이전, 거래가액 509,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 689,000,000원 / 689,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 하나캐피탈주식회사 / 743,489,506원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매각으로 정리
신고된 임차인은 없습니다. 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 제공된 임차인 내역상 별도 임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2022.07.22 하나캐피탈주식회사 근저당권이며, 2025.11.11 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 2022.01.04 설정됐던 오에스비저축은행 근저당권 414,000,000원은 2022.07.25 말소됐습니다.
| 점유·임차 관계 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|
| 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 6% 높다
용호마을e-편한세상 동일 면적 120.63㎡의 실거래 표본입니다. 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 650,181,818원과 최신 거래 665,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다. 현재 최저가 689,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 120.63㎡ | 10 | 665,000,000원 |
| 2026.08 | 120.63㎡ | 9 | 715,000,000원 |
| 2026.05 | 120.63㎡ | 4 | 640,000,000원 |
| 2026.04 | 120.63㎡ | 15 | 700,000,000원 |
| 2026.04 | 120.63㎡ | 1 | 625,000,000원 |
| 2026.04 | 120.63㎡ | 8 | 642,000,000원 |
| 2026.01 | 120.63㎡ | 11 | 710,000,000원 |
| 2025.12 | 120.63㎡ | 7 | 680,000,000원 |
| 2025.11 | 120.63㎡ | 11 | 705,000,000원 |
| 2025.11 | 120.63㎡ | 7 | 710,000,000원 |
| 2025.10 | 120.63㎡ | 1 | 360,000,000원 |
| 2025.09 | 120.63㎡ | 12 | 600,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 120.63㎡ | 11건 | 650,181,818원 |
전체 12건 평균은 646,000,000원이지만, 여기에는 2025년 9월 거래와 360,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 판단에서는 최근 12개월 평균 650,181,818원과 최신 거래 665,000,000원이 더 직접적인 비교 기준입니다. 감정가이자 현재 실질취득가인 689,000,000원은 두 기준보다 모두 높아, 신건 가격 메리트가 확인되는 상태는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 689,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | - | 9,290,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 하나캐피탈주식회사 | 866,400,000원 | 679,710,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 하나캐피탈주식회사 미배당액은 186,690,000원으로 계산되지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 당동중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 2005.09.22 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 2층이며, 위생·급배수·승강기·지역난방·소화전·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역·비행안전제3구역(전술)·과밀억제권역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역은 감정자료상 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성 참고. 1,247세대 단지이며 동일 면적 실거래 표본은 12건입니다. 최근12개월 평균은 650,181,818원, 최신 거래는 665,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 실질취득 689,000,000원은 최근12개월 평균의 106.0%입니다. 신건 가격을 시세 할인으로 해석하지 않는 것이 핵심입니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 551,200,000원, 2회 유찰 시 440,960,000원으로 제시돼 있습니다. 현재 회차는 689,000,000원입니다.
- 임차관계. 신고된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 원본 서류와 현황을 대조할 필요가 있습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 하나캐피탈주식회사 채권최고액 대비 미배당이 발생해도 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 현재의 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전성과 가격 메리트는 별개”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 정리되고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원인 비교적 단순한 권리 구조입니다. 그러나 현재 신건 실질취득가 689,000,000원은 최근12개월 동일 면적 평균 650,181,818원의 106.0%이며, 최신 거래 665,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세가 +8.4%라는 점을 감안하더라도 현재 회차를 ‘시세보다 싼 경매’로 보기는 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 현재 가격과 최근 실거래의 간격입니다.
