수원지방법원 2025타경101589. 군포시 당동 비씨팰리스2차 8층 806호로, 감정평가상 오피스텔 구조입니다. 소유자 조영찬은 2021년 12월 13일 매매를 원인으로 거래가액 175,000,000원에 소유권을 취득했고, 2021년 12월 20일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 이 사건의 말소기준은 2024년 5월 3일 인천세무서장 압류입니다. 그런데 임차인 장호빈의 전입은 2021년 11월 11일, 확정일자는 2021년 12월 14일, 임차권등기는 2023년 10월 4일로 모두 말소기준보다 앞섭니다.

원칙만 보면 보증금 175,000,000원의 선순위 임차권이므로 가장 먼저 경계해야 할 유형입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 최저가 155,000,000원 가정 시 장호빈에게 152,030,000원이 배당되고 22,970,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이지만 확약이 핵심

등기 흐름상 장호빈의 임차권은 말소기준보다 먼저입니다. 보증금은 175,000,000원, 점유개시는 2021.10.30, 주민등록은 2021.11.11, 확정일자는 2021.12.14이며 2023.10.04 임차권등기가 접수됐습니다. 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계와 중복을 구분

실제 이름이 확인되는 임차인은 장호빈 1명입니다. 주택도시보증공사는 실제 점유 임차인이 아니라 임차권을 승계한 보증기관이므로 보증금 175,000,000원을 별도 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 동일한 전입일·확정일자를 가진 ‘임차권자’ 표기도 별도로 확인되므로, 이것이 장호빈과 동일 권리의 중복 표기인지 여부와 확약 적용범위는 원문 대조가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.45억’을 봐야 한다

비씨팰리스2차는 12세대, 사용승인일 2019.02.08인 소규모 오피스텔입니다. 확인된 실거래는 4건이고 전체 평균은 167,500,000원입니다. 그러나 이 평균에는 2021년 12월의 175,000,000원 거래 3건이 포함됩니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

현재 최저가 155,000,000원은 전체 평균 167,500,000원만 놓고 보면 92.5% 수준입니다. 하지만 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 145,000,000원이고, 최저가는 그 최근 시세의 106.9%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -17.1%입니다. 따라서 전체 평균만 근거로 ‘싸다’고 평가하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 장호빈 보증금의 미배당액은 22,970,000원으로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 확약에 따라 해당 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사의 175,000,000원 청구는 승계 관계이므로 임차보증금 175,000,000원과 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 인수 구조 — 확약이 없다면 낙찰가 하락 효과가 제한된다

선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 전체 취득 부담이 쉽게 낮아지지 않습니다. 실제 시나리오도 매각가가 155,000,000원 → 124,000,000원 → 99,200,000원으로 내려갈 때 룰상 인수액이 22,970,000원 → 53,536,000원 → 77,985,600원으로 증가합니다. 이번 사건은 주택도시보증공사의 확약 때문에 그 임차권에 한해 이 구조가 실질적으로 해소되는 사례입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔 구조이며, 2019.02.08 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 8층 806호입니다.
• 입지. 군포역 남서측 인근으로 상업용·주상용 건물이 주를 이루며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 군포역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 설비. 개별난방, 급배수·위생설비, 승강기, 보안현관, 화재경보기, 기계식주차설비가 있습니다.
• 토지. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가는 2,869,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 상업용입니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 11미터 내외 도로, 서측 후면으로 폭 약 3미터 내외 도로에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역·과밀억제지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 자료상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 비씨팰리스2차는 12세대이고 확인 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 1.6회, 매각률 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
• 임차권자 중복 여부 확인. 장호빈 외에 별도 표기된 ‘임차권자’가 동일 임차권의 중복 기재인지 별도 권리인지 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 주택도시보증공사는 임차권 승계인이므로 장호빈 보증금 175,000,000원과 별도 175,000,000원의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 167,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 145,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보는 것이 데이터 흐름과 맞습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -17.1%이므로 최저가 155,000,000원을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
• 환금성 확인. 12세대 소규모 오피스텔이고 최근 12개월 거래가 1건이므로 매도 시 거래 빈도와 가격 범위를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사·감정평가서 원본의 최신 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 폭탄은 확약으로 꺼졌지만, 가격은 아직 아니다”

이 물건의 첫인상은 보증금 175,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제 룰상 배당에서도 신건 기준 22,970,000원의 미배당 인수가 계산됩니다. 하지만 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했기 때문에 해당 임차권에 대한 실질 인수는 0원입니다.

문제는 가격입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득가 155,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 145,000,000원보다 높고, 최근 추세도 -17.1%입니다. 전체 평균 167,500,000원은 2021년 12월 175,000,000원 거래 3건의 영향을 받습니다. 여기에 12세대 소규모 오피스텔, 최근 12개월 실거래 1건, 경매 평균 유찰 1.6회·매각률 0.0%라는 환금성 지표까지 겹칩니다.

따라서 이 사건의 핵심은 “선순위 보증금 때문에 무조건 175,000,000원을 떠안는 물건”도 아니고, “확약이 있으니 지금 가격이 싸다”도 아니라는 점입니다. 주된 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 실질취득가는 최근 시세 이상입니다. 또한 별도 표기된 임차권자가 동일 권리의 중복인지, 확약 적용 밖의 별도 권리인지 확인하기 전까지는 권리 리스크를 완전히 0으로 단정해서도 안 됩니다.