수원지방법원 2025타경101599. 안양시 만안구 박달동의 2014년 사용승인 다세대주택 4층 401호입니다. 공유자는 박정자·유만석 각 2분의 1이고, 현재 경매의 권리분석 핵심은 소유권이나 후순위 가압류가 아니라 유승연의 선순위 주택임차권입니다. 임차인은 2019.12.13. 확정일자를 받고 2020.01.08. 전입·점유를 시작했으며, 말소기준권리인 2022.03.23. 이태수 가압류보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.
현재 회차는 사정이 다릅니다. 최저가가 320,000,000원이고 배당 추정상 집행비용 5,280,000원 다음으로 임차인 보증금 199,500,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현재 회차의 실질취득액은 320,000,000원 + 인수 0원 = 320,000,000원입니다. 제공된 1회·2회 유찰 시나리오에서도 임차인 보증금은 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 물건은 선순위 대항력 임차인이 존재하므로 실제 응찰 시에는 매각가별 배당 가능액을 반드시 다시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101599 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 박달동 24-3 공동주택 4층 401호 · 도로명 양화로 160-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 57.78㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인 | 2014.10.28 |
| 소유자 | 박정자 2분의 1 · 유만석 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 320,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
등기부상 2014년 안양중부새마을금고 근저당권 2건은 2015.02.04. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.03.23. 이태수의 유만석 지분 가압류 360,000,000원입니다. 그런데 임차인 유승연은 2020.01.08. 전입·점유를 마쳐 그보다 앞서고, 확정일자도 2019.12.13.입니다. 2022.01.08. 보증금이 9,500,000원 증액됐고 그 증액분은 2022.01.10. 확정일자를 받았습니다. 이후 임차권등기는 2023.10.16. 마쳐졌습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유승연 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 | 전입 2020.01.08 확정 2019.12.13 증액분 확정 2022.01.10 | 199,500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 현재 인수 0원 미배당 잔액 발생 시 인수 가능 |
유승연은 배당요구를 했고, 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이 사건에서 실제 임차인은 1명이며, 현재 매각가 가정에서는 보증금 전액이 우선 배당됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 3.20억은 최근 거래보다 높다
박달빌딩은 총 9세대, 2014.10.28. 사용승인된 건물입니다. 확인되는 최근 거래는 2021.10. 전용 52.35㎡ 5층의 283,000,000원 1건입니다. 대상 전용면적은 57.78㎡로 면적이 완전히 같지는 않지만, 현재 최저가 320,000,000원은 이 거래금액의 113.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 52.35㎡ | 5 | 283,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 283,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 320,000,000원은 최근 거래 및 최근 12개월 평균으로 제시된 283,000,000원보다 37,000,000원 높습니다. 비율로는 113.1%이므로, 전체 평균이나 감정가 자체만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다. 특히 비교 표본이 1건이고 거래시점이 2021.10.이므로 개별 층·면적·상태 차이를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,280,000원 |
| 1. 임차인 유승연 보증금 | 199,500,000원 | 199,500,000원 |
| 2. 가압류 · 이태수 | 360,000,000원 | 115,220,000원 |
| 3. 가압류 · 안양북부새마을금고 | 26,045,552원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 안양북부새마을금고 | 29,392,020원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 임숙례 외 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 199,500,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 이태수 가압류에는 115,220,000원만 배당되고 이후 채권은 미배당입니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 제시된 2회까지 인수 0원
| 회차 | 매각가 | 일반채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 320,000,000원 | 115,220,000원 | 499,717,572원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 256,000,000원 | 52,116,000원 | 562,821,572원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 204,800,000원 | 1,632,800원 | 613,304,772원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 박달동 행정복지센터 북서측 인근으로, 다세대주택·아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 안양역이 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 7층 건물 내 4층 401호입니다.
- 도로. 남서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형, 토지면적 418.0㎡, 공시지가 2,709,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당하고, 중로1류에 접합니다.
- 건물 상태 확인. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없으나, 감정 당시 폐문부재로 내부는 외부관찰·탐문 등에 의했습니다.
- 환금성. 총 9세대 규모이며 확인되는 거래 표본이 1건이라, 대단지 공동주택보다 가격 비교의 폭이 좁습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 재계산. 유승연은 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 실제 응찰가 기준으로 보증금 199,500,000원의 전액 배당 가능 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 현재 가격 검증. 최저가 320,000,000원은 최근 거래 283,000,000원의 113.1%입니다. 신건 가격을 단순히 감정가라는 이유로 시세로 보지 마세요.
- 표본 차이 확인. 거래 사례는 전용 52.35㎡, 대상은 57.78㎡입니다. 면적·층·내부상태 차이를 현장 확인과 함께 반영해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부 구조·수선 상태는 현장 및 관련 자료를 통해 별도 확인이 필요합니다.
- 공유자 구조. 소유자는 박정자·유만석 각 2분의 1 지분이므로 등기 원본에서 현재 지분관계와 말소·변동 사항을 최종 대조해야 합니다.
- 배당 후 미배당 채권. 현재 매각가에서도 후순위 채권에 상당한 미배당이 발생합니다. 매수인 인수 여부와는 별개로 배당표 원본을 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 먼저 보이는 것은 ‘가격’이 아니다
이 사건은 단순한 “후순위 임차권이니 소멸” 유형이 아닙니다. 임차권등기 자체는 2023년이지만 실제 전입·점유는 2020.01.08.로 말소기준권리보다 앞서 유승연에게 대항력이 있습니다. 따라서 미배당 보증금은 매수인 인수 위험으로 연결될 수 있습니다. 다만 현재 320,000,000원 매각가와 제시된 1·2회 유찰 시나리오에서는 보증금 199,500,000원이 전액 배당돼 인수액은 모두 0원입니다.
그렇다고 현재 회차가 가격상 유리한 것도 아닙니다. 신건 실질취득액 320,000,000원은 확인되는 최근 거래 283,000,000원의 113.1%입니다. 선순위 임차인의 조건을 정확히 계산하면서 동시에 현재 가격이 비교 거래보다 높다는 점을 함께 보는 것, 이것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
