수원지방법원 2025타경101608. 경기도 의왕시 이동 207-9, 도시형생활주택(단지형다세대) 2층 202호입니다. 이 사건은 가격보다 먼저 임차권의 잔액 인수 구조를 이해해야 합니다. 윤태용은 임대차계약일 2021.02.19, 점유개시일 2021.03.26, 주민등록일 2021.03.31, 확정일자 2021.02.19로 등기된 임차권자이며 보증금은 280,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 기재돼 있습니다.
다만 현재 회차는 최저가가 325,000,000원으로 보증금 280,000,000원보다 높고, 제공된 배당 시나리오에서도 윤태용에게 280,000,000원이 전액 배당되어 현재 가정상 인수액은 0원입니다. 문제는 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 매각가 260,000,000원 시나리오에서 윤태용 청구에 대한 지급액은 235,549,038원, 2회 유찰 시 208,000,000원에서는 184,277,038원으로 내려갑니다. 명세서의 잔액 인수 문구 때문에 낙찰가만 내려간다고 실질 부담이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101608 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 이동 207-9 2층202호 · 도로명 경기도 의왕시 금천말안길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 5층 건물 내 2층 202호 |
| 단지 / 면적 | 헷세드 · 11세대 · 대상면적 53.1㎡ |
| 소유자 | 강경운 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 325,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤태용 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 현재는 전액배당, 유찰 후엔 잔액 인수 가능성
말소기준으로 제시된 권리는 2025.05.14 한화생명보험주식회사 가압류 20,010,962원입니다. 이후의 경매개시결정과 의왕시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 윤태용 임차권은 등기 자체의 말소 여부와 별개로, 보증금 미배당 잔액의 승계 가능성이 명세서에 명시돼 있어 단순히 “등기가 소멸하니 인수도 없다”고 보면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 윤태용 | 전유부분 전부 · 280,000,000원 | 대항력 有 주민등록 2021.03.31 | 우선변제 가능 확정일자 2021.02.19 · 배당요구 있음 | 미배당 잔액 인수 |
| 최유빈 | 주거 · 보증금 미상 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건, 추세도 -3.4%
이 물건은 신건이라 감정가 325,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 가격 판단은 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균 293,000,000원, 최신 거래 279,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -3.4%를 우선해서 보는 편이 중요합니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 110.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 52.92㎡ | 4 | 279,000,000원 |
| 2024.07 | 53.04㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2023.11 | 50.07㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2023.08 | 49.61㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2021.11 | 50.07㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2021.09 | 50.07㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 293,000,000원 |
전체 6건 평균은 298,166,666원이지만, 과거 310,000,000원대 거래가 포함돼 있어 가격 메리트 판단의 중심으로 삼기에는 적절하지 않습니다. 최근 12개월 평균은 293,000,000원, 최신 확인 거래는 279,000,000원이고, 최근 가격 흐름은 이전 구간보다 3.4% 하락한 것으로 제시돼 있습니다. 따라서 325,000,000원 신건을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,350,000원 |
| 1. 가압류 · 한화생명보험주식회사 | 20,010,962원 | 20,010,962원 |
| 2. 경매개시결정 · 윤태용 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,639,038원 |
현재 신건 325,000,000원 가정에서는 채권자 청구 300,010,962원이 전액 충족되고, 소유자 잔여 19,639,038원이 남아 제시된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 최유빈의 보증금과 권리순위가 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호입니다.
- 주위환경. 의왕시 이동 ‘이동새터마을회관’ 남측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로·토지. 사다리형 토지의 도시형생활주택 건부지이며 북동측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,377,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고 토지거래계약에관한허가구역 지정 사항이 제시돼 있습니다.
- 환금성. 헷세드는 11세대이고 확인 실거래는 6건입니다. 대규모 공동주택보다 거래 표본이 적어 매도 시 가격 검증과 환금성 점검이 중요합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 제시되지 않았습니다. 기본 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 윤태용 임차권 잔액 확인. 배당에서 280,000,000원이 전액 변제되는지 회차별로 반드시 다시 계산해야 합니다. 미배당 잔액은 명세서상 매수인 인수 가능성이 있습니다.
- 최유빈 권리 확인. 보증금·전입신고일·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다. 현재 정보만으로는 대항력·우선변제·승계를 단정할 수 없습니다.
- 유찰가 착시 금지. 260,000,000원이나 208,000,000원이라는 최저가만 보고 최근 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 윤태용의 미배당 잔액 인수 가능성을 함께 계산해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균 293,000,000원, 최신 거래 279,000,000원, 최근 추세 -3.4%를 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 파산·세금 확인. 소유자 강경운에 대해 2025.12.10 파산선고가 있었고 2026.02.09 의왕시 압류도 있습니다. 당해세 등 배당표 미반영 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격도 높고, 유찰가도 그대로 믿으면 안 된다”
현재 회차만 놓고 보면 325,000,000원 매각대금에서 윤태용의 280,000,000원 청구가 전액 배당되어 제시된 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 그 한 줄만 보고 ‘권리가 깨끗하다’고 결론낼 수 없습니다. 윤태용의 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액은 매수인이 인수할 수 있다고 명세서에 적혀 있습니다. 여기에 최유빈이라는 별도 임차인의 보증금·전입일도 확인되지 않았습니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 실질취득 325,000,000원은 최근 12개월 평균 293,000,000원의 110.9%이고, 최신 거래 279,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세는 -3.4%입니다. 따라서 신건은 최근 시세 이상이고, 유찰 이후에는 임차권 미배당 잔액 인수 가능성 때문에 낙찰가만큼 실질 부담이 내려가지 않을 수 있는 사건입니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라, 각 회차에서 실제 배당되는 임차보증금과 최유빈의 권리를 확인해 매수인의 최종 부담액을 다시 계산하는 데 있습니다.
