수원지방법원 2025타경101628. 안양시 동안구 평촌동 소재 1층 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이며, 감정평가 당시 의류소매업 점포 '포시즌'으로 이용되고 있습니다. 소유자는 신미정이고, 주식회사이코노미쿠스가 근저당권을 기초로 임의경매를 신청했습니다.

권리관계에서 먼저 확인할 부분은 과거에 설정된 거액의 근저당권입니다. 동작신용협동조합의 채권최고액 5,760,000,000원 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 우리은행의 채권최고액 120,000,000원 근저당 역시 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 등기 금액을 현재 매수인이 인수할 채무로 합산하면 안 됩니다.

현재 말소기준은 2024.06.05 설정된 이코노미쿠스 근저당권입니다. 이 권리와 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 근저당 소멸과 상가의 가격 경쟁력은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당 말소가 핵심

이코노미쿠스 근저당권의 채권최고액은 360,000,000원이며, 채무자는 주식회사소망종합건설입니다. 채무자와 등기부상 소유자 신미정은 서로 다릅니다. 해당 근저당권은 말소기준권리로서 매각 시 소멸 예정이며, 이후 2025.12.04 등기된 임의경매개시결정도 소멸 대상으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 배당 문제는 별개

현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 박희채 1명입니다. 점유 부분은 107호 전체이며 보증금 50,000,000원, 월차임 3,000,000원의 임대차 관계가 조사됐습니다.

대항력이 없는 임차인이라도 점포를 실제로 사용 중이면 낙찰 이후 인도 및 점유 해소 절차가 필요할 수 있습니다. 따라서 보증금 인수액 0원과 명도 부담 0은 같은 의미가 아닙니다. 입찰 전 실제 영업자, 점유 상태와 임대차 관계를 재확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 실거래 비교 없이 저렴하다고 볼 수 없다

본건 감정가는 838,000,000원이며 유찰되지 않은 신건이므로 최저매각가도 동일합니다. 하지만 동일 건물 또는 인근의 비교 가능한 상가 실거래가, 최근 거래 추세와 적정 임대수익률이 확인되지 않았습니다.

따라서 최저가가 시세보다 낮은지, 감정가에 가격 메리트가 존재하는지, 어느 가격부터 투자 수익성이 확보되는지 현재 단계에서 단정할 수 없습니다. 단순히 근저당 채권액보다 감정가가 높다는 사실만으로 시세나 매수가의 적정성을 판단해서도 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 838,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준으로 산정됐으며, 실제 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으므로 소유자 잔여금은 확정 금액이 아닙니다.

매각가 838,000,000원을 가정하면 집행비용 10,780,000원을 공제하고, 이코노미쿠스 근저당에 360,000,000원을 배당하며, 소유자에게 467,220,000원이 남는 계산입니다. 다만 이는 확정 배당표가 아닌 추정 배분입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 변화와 배당 구조

최저매각가가 내려가는 경우를 가정한 매각대금 및 배당 시나리오입니다. 유찰은 확정된 사실이 아니며, 실제 다음 매각가격과 일정은 법원 공고를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주변 환경. 안양시 동안구 평촌동 벌말초등학교 서측 인근입니다. 근린생활시설, 대단위 아파트단지, 공업지대가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북동측과 북서측으로 각각 왕복 4차선 도로, 남서측으로 편도 1차선 도로에 접합니다. 토지의 도로접면은 중로각지입니다.
• 건물. 2023.05.31 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 전면유리 창호와 공용 위생설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 평탄한 사다리형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 523.1㎡, 공시지가는 5,967,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 속하며 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있습니다. 구체적인 거래·이용 제한과 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 실제 점포 상태와 시설 인수 범위는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주거시설이 아닌 상업용 점포입니다. 주변 상권, 점포 가시성, 임차 수요, 실제 거래가격과 공실 가능성에 따라 매각가격 및 재매각 용이성이 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 근저당 말소 확인. 동작신용협동조합과 우리은행 근저당이 이미 말소된 사실을 최신 등기부에서 재확인하세요. 말소기준은 이코노미쿠스 근저당권입니다.
• 임차인의 실제 점유. 박희채의 임대차 관계, 의류소매업 영업 상태, 현재 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 배당 관련 서류. 임차인의 확정일자, 배당요구 여부 및 상가임차인 최우선변제 해당 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 동일 건물 및 인근 유사 점포의 실거래를 조사하고 최근 거래 시점, 층별·위치별 차이를 반영해 비교하세요.
• 임대수익 검증. 월차임 3,000,000원의 실제 수취 여부와 임대차 유지 가능성, 공실 시 재임대 조건을 확인하세요.
• 관리비 및 추가 비용. 미납 관리비, 공용부분 관련 비용, 명도비와 점포 원상복구 부담을 확인하세요.
• 토지이용 규제. 토지거래계약에관한허가구역에 관한 구체적 제한, 점포 사용 목적과 관계된 규제를 확인하세요.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.06 매각기일과 변경 여부를 확인하고, 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 대조하세요.

맺으며 — “인수액 0원과 저가 매수는 별개”

본건은 과거 선순위 근저당이 이미 말소돼 있고, 현재 근저당권과 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인 박희채는 말소기준권리 이후 전입한 대항력 없는 임차인으로, 현재 확인된 권리관계에 따른 매수인 예상 보증금 인수액은 0원입니다.

다만 임차인의 우선변제 및 최우선변제 관련 사항과 실제 점유 해소 문제는 별도 확인이 필요합니다. 예상배당에서도 세금과 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

가격 측면에서는 더 신중해야 합니다. 감정가와 최저매각가가 모두 838,000,000원이지만, 이를 뒷받침할 비교 실거래나 적정 수익률이 확인되지 않았습니다. 근린시설은 임대수익과 환금성을 함께 검토해야 하므로, 현재 가격에 메리트가 있다고 판단할 근거가 부족합니다.

결론적으로 권리상 인수는 제한적이지만 임차인·배당 확인은 남아 있고, 가격 판단은 유보해야 하는 상가입니다. 실거래와 임대수익을 검증한 후 매수가의 적정성을 판단하는 것이 핵심입니다.